在昨日招商地产年报公布后，“万、保、招、金”年报已全部出齐，我们可以对地产股的现状和未来作一基本判断了。
　　2010年，“万、保、招、金”四家地产巨头合计实现营业收入1200亿元，超过已出年报的约40家房地产上市公司（2320亿元）的一半，同时约占全国商品住宅销售总额（4.40万亿元）的2.7%，但这是按会计准则确认的结算收入，到账的销售金额则要高得多。如果按销售金额计算，估计“万、保、招、金”四家占比已超过3%。
　　2010年地产股大扩张2010年是地产股大扩张的一年，这主要表现在公司总资产大增和现金流大负。四巨头中，万科总资产从上年1376亿元增至2156亿元，增长56.7%；保利从898亿元增至1523亿元，增长69.6%；金地从555亿元增至728亿元，增长31.17%；只是招商地产增速稍缓（增24.8%）。四公司经营现金流除万科为“正”外，其他三家均为负数，最厉害的保利地产居然为-223.7亿元，在每股收益高达1.08元的同时，每股现金为-4.89元，招商和金地分别为-44.46亿元（每股-2.59元）和-30.39亿元（每股-0.68元），就是现金流为正的万科，也从上年的92.53亿元下降至22.37亿元，降幅达75.8%。实际上，总资产大增和现金流大负正是一个硬币的两面——大把大把的钱都拿去买地去了。40家地产股现金流累计为-528.76亿元，比上年332.48亿元大减259%。如果说大公司还有这个实力拼命拿地的话，一些小地产商以及经营较稳健的企业，则已开始收缩战线，如由外资做大股东的万业企业，上海本土地产商上实发展，以及宁波联合等现金流均呈现正数。
　　去年第四季业绩至顶峰去年第四季度，可能是地产股的业绩顶峰。40家已出年报的地产股2010年实现净利润340.95亿元，而当年前三个季度加起来不过171.39亿元，也就是说全年约有一半盈利是在第四季度实现的。同样，“万、保、招、金”四家全年实现净利润169.39亿元，而当年前三季不过83.29亿元，第四季也占了全年的一半。地产上市公司纷纷在第四季结算收入和利润，这表明大部分预收款已转化成为当年收入，未来潜力有限。
　　笔者之所以认为2010年可能是业绩顶峰，还有一个数据是盈利增长和收入增长基本同步，2010年40家地产股营收增长37.22%，盈利增长38.23%，而不像前几年那样收入增加不多，利润却大幅上升。相比较而言，中小企业更甚。如任志强做老总的华远地产当年收入增53.38%，盈利仅增16.47%；金丰投资收入增110.7%，盈利仅增10.87%，等等，当然这里可能有结算滞后的原因。而大地产商还是保持了相当的优势，“万、保、招、金”四巨头收入增27.5%，盈利增38.06%，万科更是收入仅增长3.75%，盈利增36.65%。一句话，随着调控越来越严，房地产上市公司分化正在加剧，一些中小地产商如果再大肆扩张的话，将面临资金链困局，甚至有被人吃掉的风险。
　　房地产暴利期已过随着去年起房地产投资加速发展，今年继续加大力度，尤其是加大保障房供给，房地产市场需求和供应的缺口将逐渐收窄。统计表明，2010年全国房地产开发投资增长33.2%，今年1-2月再增35.2%；而同期房屋竣工面积仅增长4.5%和13.9%，投资开发和竣工的剪刀差正在逐步缩小，届时，地产商的暴利势必受到抑制。当整个社会不再是只要拿得到地就能赚大钱之时，地产股估值也将回归常态，那时反倒是投资地产股的时候了。