首开股份正筹划成立一个商业地产投资公司（下称“新公司”），以此作为独立的经营性物业运作平台。

　　近日，北京首都开发股份有限公司（首开股份，600376.SH）内部人士透露，新公司计划在两个月后挂牌。成立初期将以整合首开股份现有商业资源为主要工作目标，提升存量经营类资产的收益。

　　“首开股份掌握的大量商业地产资源将逐步在条件成熟时注入到新公司中，首批资产规模大约在20万平方米左右。”该人士称。

　　接近首开股份的人士介绍，首开股份有意按照专业化和市场化的原则运作新公司，因此正在向各类战略投资者和专业咨询公司抛出寻求合作的橄榄枝。

　　雏形初现2009年，首开股份就有成立新公司的想法，今年春节过后开始进入落实阶段。

　　据悉，首开股份有意在集团层面成立专门的商业地产管理板块，以便与新公司形成对接。

　　遵循市场化原则，首开股份并不打算完全控股新公司，而是计划与战略投资者共同成立一个股份制公司。目前，包括中信资本在内的一批战略投资者已经与首开股份接触。

　　上述接近首开股份的人士透露，北京首开亿信置业股份有限公司总经理刘安或将担纲新公司董事长一职。但这一说法尚未得到首开股份方面证实。

　　刘安在2008年首开集团主营业务整体上市后开始掌舵首开亿信，在公司融资、管理整合、成本中心向利润中心转变等方面取得的成绩颇受集团肯定。

　　在设立新公司的同时，首开股份在商业地产方面也是动作频频。光大证券分析师翁玉在其研究报告中指出，今年上半年以来，首开股份外地项目中已经开始试水商业地产等业态，如新取得的绵阳项目包括度假酒店和商业配套等物业。

　　资产潜力首开股份内部已达成共识，在新公司成立后的3年内，将以内部资源运作为主。在新公司筹划期间，其重点工作内容之一就是盘点存量商业地产项目的规模、结构与运营状况。

　　从年报等公开资料可以看出，首开股份的经营类物业资产，既包括多年来的各类开发项目的沉淀，也有近两三年内大量增持土地时获得的综合体项目中的商业类用地。

　　在业界，隶属北京市国资委的首开股份一直是京城地产龙头的形象。翁玉在其报告中指出，公司现有未结算权益土地储备1206万平方米，境内土地储备面积仍有500万平方米。

　　而其商业地产资源分布相对更为均衡。在北京既有核心区域三里屯首开·幸福村这样的综合类项目，也有位于回龙观生活中心这样的大型住宅项目配套商业区；同时在天津、沈阳、绵阳、扬州等城市也分别拥有部分项目。

　　据不完全统计，目前首开股份拥有的商业资产种类繁多，包括酒店、空置物业、写字楼、商场等，面积已经超出了200万平方米。

　　上述首开股份内部人士透露，上述资产将由首开股份择机、分批注入新公司。考虑到商业地产项目孵化周期长，对资金需求较高，这个过程可能会持续数年时间。

　　“首批注入大约需要3年，涉及5个项目，以北京地区的物业为主，总面积在20万平方米左右。这些项目运作成熟后，后期注入的体量将会增加。”该人士表示。

　　上述接近首开股份的人士称，今后装入此平台的资产可能还不限于商业物业，如养老地产这样的主题类地产资产也将被新公司纳入其板块中。

　　观察人士表示，新公司在首开股份中将处于非常重要的地位，未来很可能成为其发展的新引擎。

　　在资金方面，国泰君安分析师孙建平指出，截至2010年中期，首开股份现金高达124亿元。仅次于万科的191亿元，与保利的125亿元持平，而首开股份市值仅为万科的20%、保利的33%。

　　市场化运作尽管多年来积累了丰富的项目资源，但首开股份在商业地产运营方面还是新手。

　　“之前几乎没有商业地产这根弦儿，原来拥有的很多优质资源都被卖掉了，比如天津湾项目，其中一部分转给了凯德置地。”一位天津土地顾问公司高管介绍。

　　而留下自持的部分物业，运营效果也不甚理想，这是新公司运作方式转变的主要动因。“运作方式将更市场化和专业化。”上述接近首开股份的人士表示。

　　在股权结构上，首开股份放弃了全面控股的想法，选择引入战略投资者共同持股。但截至目前，尚未得知首开股份计划占有的股权比例。

　　某证券分析师认为，这一步棋大有深意：引入战略投资者，无疑可以支持项目孵化和成长期的巨额资金需求。“更重要的是，若首开股份存量和新增的商业地产资产持续注入新公司且运营良好，仿效世茂股份那样的模式将商业地产板块分拆上市也不是没有可能。”上述首开股份内部人士称，在商业地产运营团队的配置上，新公司将全面放开，面向社会引入人才。

　　另一方面，尚缺乏商业地产系统运营经验的新公司，目前还在积极寻求与外部专业力量的合作。有消息称，此前与其在住宅类项目上多有合作的金网络置业下属某商业地产咨询公司，可能会介入首开股份的商业地产运作。

　　上述接近首开股份的人士认为，首开股份作为老牌国有企业，迈向市场化的步伐才刚刚走出第一步。