□贺宛男

    地产巨头“万保招金”之一的招商地产（000024），昨日率先披露半年报。公司营收增长142.8%，净利润增长115.7%，每股收益和每股净资产分别高达0.612元和10元，可公司股价高开后很快回落，收盘还是未能冲上19元，除了从14元攀升以来，涨幅已达30%外，恐怕还有更深层次的原因。半年报显示，招商地产的资金链已绷得很紧，而且这很可能是地产股的共同灾难。

业绩增长难掩资金紧张

    招商地产资金链之紧至少表现在以下几个方面：

    第一，公司经营活动现金净流入从去年同期的31.46亿元，大幅收缩至-19.98亿元，减少51.45亿元，其每股收益为0.612元，每股现金为-1.16元，从一个侧面说明公司的盈利增长并没有相应的现金流作为保障。

    第二，为了筹措资金，公司不得不四处举债，期末短期借款（16.3亿元）加长期借款（95.15亿元）再加其他应付款（56.38亿元），合计达167.83亿元，比上年末增加约40亿元，168亿元的负债（还不包括预收账款等债权）已同其股东权益171.8亿元相接近。在举债方式上，除了向银行贷款外，还包括：向华泰资产管理公司借款20亿元（浮动利率，具体未注明），向新华信托借款10亿元（浮动利率，具体未注明）；此外，在56.38亿元的其他应付款中，45.53亿元为“合作公司往来”；而在银行贷款中，信用贷款只从33亿元增加到36亿元，增加的主要是保证借款（从22亿元增至57亿元），看来可用信用额度已经不多。

    第三，虽然公司账面上货币资金尚有103.9亿元，比期初94.9亿元还增加了9亿元，但其预收账款就达82.96亿元，换言之，公司现金有8成多来自预收款，而在营业收入大增140%的同时，预收款却呈下降态势（从95亿元降至83亿元）。公司刚刚于6月底撤回定向增发的申请，至少在今年股权融资已不可能，如果预收款继续下降，借款的各种途径则已基本用尽，绷紧的资金链又如何解决？

或已临近“黎明前的黑暗”

    事实上，招商地产上半年营业收入69.81亿元，其中房地产开发收入61亿元，但与此同时，上半年签约销售金额为42.30亿元，这就是说，公司相当部分营收是在“吃老本”。面对预售下降、借款困难、发股受阻、资金绷紧的局面，未来可行的不外乎两个方面：一是降价，上半年公司房地产销售的毛利率尽管下降了5.19个百分点，但仍达42.76%，还是比一般行业高得多，降价还是有空间的。二是政策面上，若不出台更严厉的调控政策，公司销售将逐渐回升。

    报载，上周上海楼市成交环比大增367%，创三个月最高。另一方面，如浙江省省长向该省人大常委会报告时，就明确提到，上半年全省房地产税收同比增长82%，对地方财政收入的贡献率达到63.7%。三分之二的地方财政收入增长仰仗房地产，这房地产还能打得下去吗？

    笔者预计，今年半年报大多数地产股利润将出现增长，而现金流将呈负数。就像2008年报一些大的地产股经营现金流都在-30亿元以下，如保利地产为-76亿元，金融街为-51亿元，招商地产为-39亿元，中粮地产为-35亿元，等等。而当那些中字头的地产股资金绷紧之时，也许就是黎明前的黑暗。