土地一级开发潜力巨大 多家上市公司蓄势待发

　　记者近日从国土资源部获悉，从两会期间就拉开的30个省区市国土资源大调研初步结果显示，在中国快速城镇化的过程中，土地供需矛盾突出。这意味着地价上涨压力很大，这一趋势将大大拓宽那些从事土地一级开发的上市公司发展空间，部分拥有地方政府背景的土地一级开发商早已蓄势待发。而一些地方城投公司也纷纷通过重组、借壳登陆资本市场。不过，一级开发模式“鱼龙混杂”，未来国家如何统一规范，相关政策如何设定，都存在变数。这是该类上市公司的最大风险所在。

⊙记者 郭成林  ○编辑 全泽源
　　
　　自绵世股份借壳以来，资本市场有了首家“纯正”的一级土地开发商，公司股价由此受到热捧。此后几年，通过定增、借壳等资本运作，市场相继出现了云南城投、中天城投、黑牡丹，直至最新的西藏城投等诸多主营一级开发的地产商。而在经营层面上，与此相映成趣的是，更多并非主营一级开发、甚至非地产类的上市公司纷纷涉足似欲分一杯羹。
　　一类案例是二级地产商纷纷向产业链上游挺进。2010年2月，江苏老牌地产商中南建设与海门市府签订《海门圩角河两侧开发建设合作协议书》，对海门圩角河两侧土地进行成片开发。据公告，合作区域规划面积约6077亩。其中，一期成片开发项目总用地面积约2786亩，其中开发净用地1350亩，总投资约25亿。
　　而去年9月，公司还与海南儋州签订协议，涉足后者共计4500亩土地的一级开发。
　　值得注意的是，类似中南建设这样的地产商涉足一级开发多出于项目储备、拿地成本方面的考量。由此，其与政府的盈利分配模式中或多或少暗含对项目土地的优先受让权，如中南建设便已承诺以不低于双方约定价参与项目土地的竞价。
　　另一类案例是非地产公司“副业”参与一级土地开发。如在漳州经营汽车销售及水务等公用事业的老牌国企漳州发展，于2009年下半年大踏步进入一级土地开发。去年12月，公司拟投资1亿参与漳州市区内164亩土地的一级开发业务。
　　而今年3月20日，公司又与漳州龙文区政府、龙文区城市建设开发中心签订三方合同，合作开发漳华路龙文段配套开发用地总面积660亩。
　　又如主营肉类食品加工的高金食品，于去年11月13日与宜宾市翠屏区建投公司合作开发宜宾市翠屏区江北新城学院路（一期）土地一级整理项目，投入总金额约8.51亿元。
　　资料显示，该项目涉及土地一级整理约1972亩，其中规划行政划拨土地面积约401亩，翠屏建投将按35万元/亩回购，尚有约570亩土地未取得合法用地批文。
　　颇为有趣的是，该类非地产业公司涉足一级开发，盈利模式除了最常见的政府回购、保底收益、约定分成等之外还会颇有创新，不知未来会否成为一种趋势。
　　如漳州发展与政府签署的合作协议类似一份下有保底、上有分成的开发融资协议。其中，先期土地开发的成本由漳州发展承担。至开发期间，政府将在每季度末向公司支付年12%收益。
　　而土地挂牌后，若漳州发展最终中标摘牌，则公司实际投入的土地一级开发资金、年12%收益及出让净收益的18%于成交确认日转为地价款；若由非漳州发展中标摘牌，政府将前者实际投入的土地一级开发资金、年12%收益及出让净收益的18%支付给公司。

　　虽然由于种种原因，云南城投手中的地块没能在年前入市，但这不过是时间早晚的问题。综合分析云南城投的基本面可以看出，依靠有地方政府背景的母公司的强力支持，其手握土地一级开发合同至2013年的独特优势是无人能及的，这样的地产商在沪深两市的上市公司中寥若晨星。况且，公司还积极参与新昆明建设，推进土地一二级联动开发，公司牵手万科、中海、保利等多家名企，优势互补，深耕昆明市，正在成为地方房企的龙头。总之，无论是中短期，还是长期来看，云南城投的内在价值皆可期。

　　虽正式涉足一级土地开发还不到一年，但已搭建起房地产一、二级联动产业链的中天城投，凭借区位优势和股东支持，其区域龙头地位日趋凸显。