该模式如得以复制，银监会限制信托公司发放土地储备贷款政策或面临架空

⊙记者 赵一蕙 郭成林

　　就在银监会严控信托公司发放土地储备贷款之际，ST成功发布了一则与江西国际信托合作开发地块的公告，透露出涉嫌“闯关”的迹象——字面写的是普通的项目合作开发，但行的却是以“信托贷款支付地价”之实。

　　根据ST成功今日公告，其子公司康园房产拟与江西国际信托共同设立宁波康信置业，就开发宁波市鄞州新城区一地块进行合作。在康信置业23亿元的注册资本中，康园房产、江西国际信托分别以现金出资13亿元和10亿元，占注册资本的56.52%及43.48%。

　　这一房企与信托公司看似普通的“合作开发”模式其实“暗藏玄机”。首先，江西国际信托的入股存在时限，即其持有康信置业股权的期限总计为2年，到期由康园房产回购，收益率为8.1%/年。其次，这次股权合作还设有担保。如康园房产以持有的康信置业56.52%股权为回购江西国际信托所持剩余43.48%股权作为担保，同时，ST成功的控股股东荣安集团以持有的上市公司8000万股限售流通股亦作为上述履约担保，并为康园房产受让股权提供连带保证责任，同时此次所开发的庙堰-4号地块也将抵押给江西国际信托。其三，江西国际信托将通过设立信托计划，募集上述10 亿元的出资金额。

　　尽管字里行间提及的仅仅是一场“合作开发”，但江西国际信托的入股其经济实质只是一笔为期两年的信托贷款：江西信托将通过发行信托计划募集上述资金，而荣安集团、康园置业亦用部分股权、土地为还款（即回购股权）作为担保。

　　根据银监会规定，信托公司可向符合条件的房地产项目发放贷款，但有一条红线不能触及，即“不得以信托资金发放土地储备贷款”。但上述这笔资金的用途却恰恰是用来缴纳土地出让款。

　　公告称，康园房产以已支付的13亿元土地款作为出资额持有相应部分股权，而康信置业设立后，江西国际信托的出资将用于庙堰-4 号地块剩余土地款的支付。

　　根据ST成功去年12月的公告，康园房产是在12月14日已竞得上述地块，总面积达9.859万平方米，价格恰为23.07亿元。可见，江西国际信托的上述10亿元出资不仅仅是一笔信托贷款，同时其实质将被用于缴纳上述地块的剩余出让金，即属于新规中“土地储备贷款”的范畴。

　　通过这样的“曲线救国”方式，康园房产不用与法规直接“交锋”，却也拿到了用以支付地价的信托贷款。值得关注的是，此次董事会会议于23日以通讯方式召开，而银监会的新规则是在今年2月11日就下发，即使上市公司对规定并不知情，信托公司一方则应该是对新规定已然清楚。而若是所有的房地产企业均采取这种方法以信托资金来支付地价，那“信托资金不得发放土地储备贷款”的规定也会面临被架空的危险。

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