| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2009年11月20日 07:50 |
作者： |
靳冬 |
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靳冬
如果只能在国内众多的房地产企业中寻找一个“新锐”，保利地产（下称“保利”）一定当之无愧，原因只在于其上市4年来，复合增长率高达84%，远远高于行业平均水平。
也许在外界眼中，保利的成绩受益于其特殊的央企背景。但事实上，熟悉该公司发展历程的人都知道，保利崛起的“神话”背后，没有所谓的“神迹”，而是市场上一个一个坚实的“脚印”。1992年涉足房地产领域以来，保利就一直在高手林立的广州房地产市场中打拼，直至今日，保利也是行业中市场化程度相当高的一家房地产企业。正是这份磨炼，使得保利于2006年登陆资本市场后，得以在强手林立的全国竞争中快速崛起并且成长为行业龙头之一。
现代企业制度锻造新央企
不久前，保利接到恒生指数有限公司的一份正式通知，显示保利已被纳入恒生A股行业龙头指数，成为该指数的成份股。对于恒生指数，投资者们都不会感到陌生。恒生A股行业龙头指数则是9月21日正式发布，旨在网罗中国内地市场在恒生行业分类系统内11种行业类别中每一个行业的领导者，从而提供一个投资内地行业领导者的多元化组合。
作为大型国有房地产企业，保利的地产业务规模快速增长，并保持良好的经营业绩。特别是2006年7月31日上市以来，公司以资本之力，借中国经济及行业高速发展的东风，完成全国战略布局，实现连续跨越式发展，经营规模跻身全国三强。
数据显示，保利近年来的净利润年复合增长率高达84%，即使在全国房地产市场陷入困顿、众多大型开发商业绩不增长甚至负增长的2008年，保利依然顺利实现净利润增长50%以上，堪称2008年中国房地产行业的奇葩。
几年的快速发展，使得保产在全国的市场占有率不断提高，资产规模也快速扩大。截至2009年6月末，保利总资产达614.84亿元，实现销售签约210.54亿元，同比增长168.18%。，实现签约面积252.43万平方米，同比增长164.41%。10月中旬的数据显示，保利的公司市值达到980多亿，在A股和H股所有的房地产上市公司中名列前茅。
战略能力造就良好方向感
保利的“速度”早已让同行“望尘莫及”，而在行业和企业同时处于高速运转的过程之中，如何把控“方向”就显得至关重要。保利地产良好的方向感源自其卓越的战略能力。
在2002年的十年规划中，保利确立了“三个为主，两个结合”的战略。三个为主，一是以做大做强房地产为主业，适度拓展相关行业；二是以广州、北京、上海等中心城市为主，逐步向二、三线城市扩展；三是以商品房住宅开发为主，适度拓展其他物业。两个结合是滚动性开发收入与物业经营型收入相结合；资本运作和资产经营相结合。追求“既做大又做强”、“又好又快”地发展。
七年来，保利一直在坚定执行该战略，清晰地沿着战略勾勒的基本方向前进。坚持利用滚动开发，迅速回笼资金，保证稳定的现金流和良好的财务水平。在商业项目的选择上，保利地产十分严格，其商业项目大多位于城市核心商圈或新经济中心，具备资源独占性和巨大升值空间，进入收获期的商业项目在未来三年内预计能为企业提供10亿的租金收入。
作为一家房地产企业，保利在广州最早提出开发“零缺陷”规划设计理念，全面提升住宅性能，形成一整套保利独有的节能型、环保型、智能化社区建筑设计规范标准，1998年开发的保利花园，采用50多项国内领先技术，为国内仅有的三个全优通过国家康居示范小区之一。近年来，在很多企业以牺牲产品质量换取高速发展和扩张的时候，保利仍然保持高品质并坚持产品创新，“回归自然，关注健康、关注社会”是保利未来产品技术研发的方向。
2007年，全国房价飞涨，大多数开发商都积极布局，希冀赚取最大利润。而保利地产则第一时间支持政府的住房保障建设工作，开发建设了国内第一个限价房项目――广州保利西子湾，为同行做出了表率，尽管西子湾的利润极为微薄，但保利并未因此放弃这一工作，又一次在北京开发双限房项目――保利嘉园，继续在自身主营业务的范畴内，践行自己的社会责任。之后，保利在城市保障房和城市建设这一领域不断突破。不久前，由该公司参与的广州三大旧城改造项目获得各界好评。
地产长城：展开战略新版图
依然年轻而且朝气蓬勃的保利，在残酷的市场洗礼下，已经出落得稳健、厚实。保利地产面对的是日益成熟的房地产市场，行业的利润率逐渐摊薄。保利地产仍然明确要继续扩大资产规模、扩大市场占有率，公司定位仍是成长型公司，有能力实现快速发展。
保利近两年市场占有率迅速提升的一个重要动力,是其全国化布局的基本完成并开始进入收获期。保利在进入的每一个城市深耕细作，要求区域公司“三年跻身五强，五年进入三强”，集团总部则给予充分的支援保障，“地方公司在区域发展中获得的每一分利润，我们都会将其留在当地投资新的项目，用于当地的城市建设中去，推动区域经济的发展和居住、商务气氛的成熟。”在这样的指导思想下，保利各区域公司都能在较短时间内具备滚动开发、持续经营能力，市场份额不断攀升。
同时，与万科的专业化道路不同，保利在坚持做大做强房地产主业的同时，强化综合实力，适度拓展相关行业，实现滚动开发和持有经营、主业和副业均衡发展，力图成为一家一专多能的房地产综合性企业。
目前保利的商业项目已经具有一定规模，且全部位于城市核心商圈或新经济中心，具备资源独占性和巨大的升值空间。而在项目的打造上，保利坚持“非地标不做”的原则。在最新的五年规划中，保利计划扩大中心城市商业地产规模，加强商业地产的运营管理。
保利的管理结构较为扁平。在对于区域公司的管理上，总部重点把握“班子配备、项目立项、资金调配和品牌管理”四大重点，子公司在具体经营中享有充分的自主权，可有效地突破管理规模瓶颈，实现公司持续快速的发展。
此外，保利在资本市场上“长袖善舞”。三年间保利地产借助资本之力不断补血，已完成四次大规模融资，为企业发展提供了强大的资金保障。2006年首发上市融资20亿元，2007年公开增发募集资金70亿元，2008年发行公司债43亿元，2009年定向增发80亿，保利地产每一步都能“踩中鼓点”，从不踏空。而在保利数次融资的背后，都有其大股东中国保利集团的身影，作为国资委直属大型央企，保利集团的全力支持让保利在融资上底气十足。
近年来，国资委酝酿了数次央企地产重组的计划，流露出要打造央企地产巨无霸的意图，保利作为央企地产领头羊自然难免被赋予了一些想象的空间。保利总经理宋广菊也表示，公司一直都在寻找恰当的资源和时机，进行并购和重组，如果能够得到国资委的支持，更能抢占先机。
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