| 来源： |
投资者报 |
发布时间： |
2009年11月17日 13:58 |
作者： |
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9月底，津滨发展（000897.SZ）从位于天津市经济技术开发区第二大街的滨海发展大厦搬至位于黄海路的津滨杰座办公楼。11月9日，《关于调整天津市部分行政区划的请示》获批。
看似不相干的两件事其实有着内在联系。津滨发展此次不只是办公地点的转移，也是公司业务转型的开始。而转型背后的动力，是新近出台的滨海新区全新规划。
作为滨海新区国有控股上市公司中的地产旗舰，津滨发展的大量土地储备使其拥有其他公司无法比拟的区位优势，在完成7亿元公司债券发行后，或将成为持有滨海新区和天津市区土地储备最多的公司。
熟知津滨发展的投资者或许会问，目前津滨发展的主营业务构成中，钢材销售占比重为70%（2009年上半年），房地产业务的比重并不大。为何津滨发展会成为滨海新区地产业最大的受益公司。
据津滨发展证券事务部一位不愿透露姓名的工作人员表示，虽然钢材销售占主业比重超过六成，但毛利率极低，只能算是副业，而不指望该项业务创收。之所以存在，主要是为了通过该项业务从银行获取贷款，由于近年来银行不断收缩地产贷款，因此也只能出此下策。2009年上半年，公司钢材销售的毛利率仅为0.66%。
虽然，公司主业以地产为主，但工业地产、商业地产和住宅开发三种业态并存的模式也渐显弊端。目前，公司试图转型为纯粹的民用住宅开发商。此次滨海新区的突破性进展，以及未来3~5年1.5万亿的投资空间，无疑带给公司转型的动力与时机。
“以前用于租赁的办公楼今后可能转让，新办公楼一层就是我们的售楼中心。”公司办公室一名人士向《投资者报》谈起乔迁时，也暗示着业务的转型。这种转变也体现在公司最新一期内刊上，包括封面在内的10个版全是对公司天润新苑和滨海国际等楼盘的推介。
滨海新区带给公司的另一重利好是助推公司整体上市。渤海证券的报告认为，公司大股东泰达建设集团是以住宅开发为主的一级房地产开发企业，若津滨发展向住宅地产转型，必将与大股东形成同业竞争，“津滨发展是大股东唯一上市公司，这将推动大股东与上市公司间的资产整合。”
地产直接受益滨海
自2003年开始，津滨发展主业由最初的相对分散变为以房地产开发为主，到2007 年主业进一步收缩为房地产销售、房屋租赁和商品销售。其中，房屋租赁每年为公司贡献1.5 亿元收入，毛利率超过90%，成为公司利润主要来源。当年钢材销售虽高达4.1亿元，但毛利率仅为0.28%，再次证明了公司的言论。
由于公司是滨海新区国有控股上市公司中从事房地产建设开发的旗舰企业，具有其他企业不可比拟的区位优势，其大量的土地储备更使公司成为滨海新区发展的直接受益者。
去年三季度，公司土地和项目储备约120万平方米，其中在滨海新区拥有土地超过40万平方米，在天津市区拥有土地超过60万平方米，而德邦证券发表的津滨发展调研报告认为，新融资发行完成后，公司持有滨海新区和天津市的土地储备将达450万平方米，成为储备天津滨海新区和天津市土地最多的公司。
与土地资源丰富这一优势并存的是，这些土地的获取成本大多较低，未来增值潜力很大。财报显示，目前公司共有项目建筑面积约220万平方米，其中住宅面积约占130万平方米。项目储备主要是尚未开工的滨海开发区CBD生活区11万平方米和“梅江南”860亩土地，分析人士认为，仅此两个项目带来的收益就可达22亿元，将成为公司2011年利润的重要来源。
公司另一块受益的业务是在滨海新区拥有大量出租物业。公司在滨海新区拥有约28万平方米的出租性物业，其中包括约21万平方米的工业厂房和约7万平方米的商业办公楼。另外还有位于大港区的雅都天泽园，以及国际游乐港项目。随着滨海新区的建设与发展，这些出租物业价值提升已是必然。
另外，依托滨海新区的天时地利，公司正在打造滨海区最大的科技产业园区津滨科技创新工业园，该园区由津滨发展下属全资子公司天津津滨科技工业园投资有限公司投资开发，工业园位于汉沽区内，可便捷到达天津港、曹妃甸港和天津滨海国际机场等交通枢纽，占地面积约43万平方米，投资额达12亿元，集科技孵化、生产制造、商务办公、服务配套于一体，无疑也将随着滨海新区的发展而增值。
依托新区战略转型
由于津滨发展目前以住宅、商业地产、工业地产三种业态并存，公司发展也受到项目储备结构和资金压力的制约。
在现有土地储备中，周转率相对较快的住宅项目仅占28%，但周转率相对较慢的工业和商业地产项目则占到62%。因此，公司项目储备结构不仅降低了资金回流的速度，也减缓了房地产销售业务结算规模的增长，进而降低了公司业绩实现能力和成长性。
而另一弊端也在显现。公司项目储备结构要求充裕的周转资金，但公司长短期均存在资金压力。以今年一季度为例，货币资金3.93亿元，同比下降43.38%，短期借款和一年内到期的非流动负债合计约15.25亿元，短期现金缺口11.32亿元。
此外，一季度公司销售商品及提供劳务收回的现金仅1.89亿元，同比下降24.81%，相对于天津市商品房销售金额同比增长35.9%，公司销售回款的速度相对较慢，现金压力大。
在此背景下，公司现有的三种业态并存的模式亟待改变，这也成为公司向专业住宅开发商转型的压力与动力。而随着滨海新区的发展，民用住宅将有着更广阔的市场空间。事实上，滨海新区民用地产热潮已经到来，今年第三季度，滨海新区住宅成交量居全市之首。
不过，要实现转型，现有项目的规划调整还需相关政府部门审批，这存在一定难度。如果规划难以调整，除非将项目转让，否则公司资金压力仍难缓解。为此，津滨发展公开发行面值不超过7亿元公司债券，已于10月29日获批。
助推整体上市
公司大股东泰达建设集团是以房地产开发为主业的大型国企，1994年就获得建设部授予的一级房地产开发企业资质，有丰富的资源可注入上市公司。
据了解，泰达建设目前的住宅项目土地储备建筑面积约200万平方米，在售或已售未结算项目资源约56.72万平方米，分别为津滨发展总土地储备和在售及已售未结算面积的1.41和1.67倍，因此有丰富的土地资源可注入上市公司。
尽管津滨发展证券事业部人员表示整体上市短期内不会实现，但他同时表示，“滨海新区发展正在加快，整体上市也应该相应加快”。加大整体上市可能性的还有，公司大股东和上市公司高管的职位设置非常统一，津滨发展董事长即为大股东的董事长，而大股东的总经理就是公司副董事长。
而津滨发展战略转型也有助于推动整合。泰达建设集团是以住宅开发为主的一级房地产开发企业，若津滨发展由三种业态共同经营向住宅地产战略转型，将与大股东形成同业竞争，而津滨发展是大股东旗下唯一上市公司，这必然推动资产整合。
一旦整体上市，将使津滨发展土地储备总面积增加200多万平方米，增长140%，同时也使津滨发展的业务范围扩展到天津以外。另外，由于泰达建设集团截至去年末的主营业务收入约30亿元，净利润约2亿元，分别为津滨发展的2.38和2.86倍，这意味着，若泰达建设集团整体上市，津滨发展盈利规模将提高两倍以上。
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