| 来源： |
上海证券报 |
发布时间： |
2009年11月17日 07:39 |
作者： |
彭友 |
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香港新世界花园出演“主角”
待注资产之中，除丰盛地产外，“重头戏”便是上海局一，该公司目前正在开发香港新世界花园项目。
香港新世界花园项目位于上海市中山南一路、制造局路口，濒临西藏南路地铁站，此处亦在2010年上海世博会选定场馆位置的范围之内。记者从现场了解到，香港新世界花园项目分为两期建设，第一期于2001年落成，共有两幢楼，其大部分单位及商业面积早已售出。该楼盘的业主告诉记者，目前此处二手房的价格已经涨至2.04万元/平方米左右。
记者在现场看到，香港新世界花园项目二期比一期要大得多，在建的有5、6幢楼，还有一片不小的空地没有动工建设。项目不远处，张贴着上海建工“过程精品，确保太空家园馆按时完成各项目标”的豪言壮语。
据新世界中国披露，今年4月30日，公司与Guilherme Holdings订立买卖协议，新世界中国以5.23亿港元价格向Guilherme Holdings收购上海三联物业发展有限公司52.5%股权；并以9.53亿港元价格向Guilherme Holdings出售上海局一50%股权。收购完成后，上海三联将成为新世界中国的全资子公司，上海局一则成为Guilherme Holdings的全资子公司，新世界花园项目也全部归至杜惠恺旗下。
据披露，新世界花园项目的总地盘面积约为113857平方米，为一个分期建筑的大型住宅发展项目，附设商业设施。项目第一期于2001年落成，余下期数则仍在兴建或有待进一步发展。出售所涉及的新世界花园项目物业权益包括总建筑面积达1763平方米的第一期未出售部分，以及总建筑面积达483649平方米尚在兴建及有待发展的期数，连同总建筑面积为218010平方米的4845个泊车位。
由于一直还处于开发建设之中，上海局一在2007财年、2008财年及2009财年上半年并无获得任何重大收益。2009财年上半年销售、行政及营运费用上升至约1000万港元，主要由于支持上海局一发展中项目工程量不断增加而导致员工成本及行政费用增加所致。
虽然上海局一许久没有“进账”，但新世界花园项目却在为其不停地增值。根据财务顾问联昌国际证券（香港）有限公司的评估，2009年3月31日，新世界花园项目的市值增至人民币52.07亿元，较2008年10月31日的估值人民币45.76亿元上升约14%，主要原因是这一期间就新世界花园项目支付的建筑成本所致。
实际上，新世界花园项目的花费还远远没有到头。新世界中国此前表示，截至2009年3月31日，新世界花园项目余下期数尚未支付的建筑成本（包括未付地价）预计约为人民币19.33亿元。而且，开发商至今仍未能估计整个新世界花园项目的确实竣工时间，亦无法估计项目带来收益的时间。但该公司曾预计，项目出售完成后，估计收益约5.62亿港元。
对于这么一块眼看要到口的“肥肉”，郑裕彤及旗下的新世界中国却打算在最后关头“放弃”，将所持上海局一的50%股权转让给杜惠恺。诚然，作为翁婿之间的生意，这也有“肥水不流外人田”之意。
新世界中国是如此解释的：考虑到新世界花园项目正进入需要投放庞大资本的发展阶段，出售是公司将其中一项长期投资套现的良机。出售将可为公司带来现金回报，从而提升营运资金，同时亦可免除日后再为上述项目提供进一步资金的责任。
现在看来，这个被新世界中国视为“烫手山芋”的项目已经落到了杜惠恺头上，如果不出意料，此后将落到ST星美的头上。
ST星美披露，本次交易以2009年8月31日为审计、评估基准日，上海局一及丰盛地产按资产基础法计算的评估结果约为69亿元，这也是交易双方初步同意采用的评估方法。此中，上海局一的资产无疑占了大头。
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