| 来源： |
中国房地产报 |
发布时间： |
2009年06月01日 14:03 |
作者： |
刘笑一上 |
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蜇伏一年半之久的金地集团终于出手。4月末，金地集团上海公司在上海今年23号土地挂牌中力克绿地、新加坡庆隆房产、龙湖等众多开发商，以5.6亿元的总价拿下青浦徐泾3号地块。
而据记者5月下旬从知情人士处获悉，金地正在秘洽位于浦东外高桥区域的一幅约20万平方米的宅地，方式则可能是与外高桥集团进行股权合作，如获成功本月或将签约。
这些事实折射出的，是今年以来金地在战略思路上做出的重大调整。
金地“短平快”
本报记者刘笑一上海报道
2008年对金地集团而言算得上是低谷的一年，在金地2008年年报中，去年净利润较2007年减少1.24亿元，而在这背后，一个不得不面对的尴尬，即在于金地前期取得的高价“地王”问题。
从2006年开始，一向以稳健发展著称的金地，却一改往日风格向大胆激进转变，斥百亿元巨资四处出击，在一年多的较短时间内完成了全国布局的框架，并加大了二三线城市的开发力度，以求快速滚动开发，迅速回笼资金。
然而就是在急速扩张之后，金地不得不直面高投入背后资产负债率的“越线”以及或将出现的资金缺口。一年多来，金地集团董事长凌克对此也一直在反思，并坦言“公司一度追求快速的增长，风险控制机制方面有所欠缺”。
从2008年开始，金地已经意识到高价拿地存在风险这一点，并压缩了新项目的投资，自2007年9月至去年底，仅新增了广州番禺区一个投资项目。
对此凌克表示，“现在看来，过去一年放缓拿地节奏的策略也是正确的。”主攻“短平快”与2007年拿下十几个项目相比，2008年金地一直未出手拿地，并果断地停止了一部分计划开工的项目，已经开工的也尽量延缓施工进度。因此金地今年的“突然”出手备受外界关注。不少业内人士猜测：虽然如今土地市场成交活跃度有所提高，但金地此举会否又如同2007年那一年的“激情大过理性”？这究竟算不算一个“冲动”的出价？
金地此次取得的建筑面积10.04万平方米的徐泾3号地块，挂牌起价仅3000元/平方米，总价3亿元，但是金地的最终成交价比照起始价溢价已高达80%，成交楼板价5580元/平方米。
对此金地集团高级副总裁、上海公司董事长赵汉忠表示，“事实上这还不足一年多前同区位地块价格的一半，我判断项目仍有较好的获利空间。”他同时认为，“溢价比例相对较高，主要是由于出让的底价太低所致”。
的确，相比2007年、2008年龙湖地产和锦江国际在该区域成交的地块楼板价，金地此次拿下的徐泾地块楼板价分别低了5000元/平方米和1400元/平方米。目前徐泾3号地块周边小高层公寓价格在1万元/平方米左右。
金地2008年年报显示，截至2008年年底，公司土地储备为可租售面积1133万平方米，其中珠三角地区可租售面积为400.12万平方米，长三角地区279.15万平方米。虽然目前土地储备可保障集团未来3年的开发量，但为了实现未来3～5年销售金额从100亿元迈向500亿元的目标，拿地、可持续发展，仍是金地当前最重要的任务之一。
在上海，金地更是到了迫切需要拿地的时候，前两年其上海公司销售额为77亿元，却一幅地也没有买过，可持续开发时间仅余不到1年。
但是前车之鉴下，如今的金地拿地更加谨慎。正如凌克所强调的，“要在发展中仍然保持清醒”。
他这样概括今年金地的拿地原则：“由于土地价格已经回归，流标量大，可以拿。但是不会拿大盘，要短平快，对周期长的大项目会大幅减少，不会盲目拍地，不会拼价格。”今年初，金地为此开始对组织架构进行了调整，并建立风险控制部门，将审计法务部作为一个单独的部门独立出来。据悉，这个部门将包括内、外部的审计，并结合财务、法律的因素，将风险的控制贯彻到发展全过程，首先即从投资决策的流程开始控制。
而在战略布局上，金地各区域将采取“在已有布局的城市中扩大规模”的原则。目前金地已完成了3R（区域）+3C（城市）的战略布局：3R即以京津为核心的环渤海经济圈、以深圳为首的华南板块和以上海为代表的华东地区；3C即武汉、西安和沈阳。
“布局已经完成，规模应该上去。”金地集团总裁张华纲称，“往年金地的大盘太多，今年不拿大盘，只做‘短平快’项目。”而金地2009年的拿地策略，或与方方地产咨询机构总咨询师胡宗亘的说法不谋而合。“今年尤其是大开发商有非常强烈的拿地意向，虽然一线城市土地成本可能更高，但开发商今年多持大城市策略，情愿在一、二线的重点城市拿地，也不愿去发展潜力并不突出的三线城市。”据悉，金地今年将拿地的基本指标之一定为“收益率为18%以上”的项目，并在项目规模、投资收益、结转速度等方面有严格要求，以缩短开发周期，提高投入产出回报率，做大规模。凌克希望，“冷静下来的金地能在经营安全的前提下，实现规模化发展。”对于业内一直盛传的广州番禺高价“地王”将被金地退还给政府一事，赵汉忠告诉记者，目前集团正在和当地政府协商解决，不排除解除合同退地的可能。
深耕长三角一个不争的事实是，上海乃至长三角地区在金地的全国版图中占据重要地位。
而之前的4月17日，金地总裁张华纲在2008年业绩报告见面会上也曾表示：“金地今年拿地的重点区域是长三角，这是中国经济增长的龙头地区；其二是珠三角地区，该地区的土地价格调整已经基本到位；其三是环渤海区域，金地在该区域的土地储备并不多；最后是其它几个国内重点城市，但这个投入可能会比较小，我们还是坚持深耕已经进入的城市群。”事实上，从2007年起，以上海为中心的长三角区域就成为金地集团尤为倚重的一方。2007年金地土地储备方面的额度为100亿元，大概的区域分配为深圳25%，上海30%，北京25%，沈阳、西安和武汉20%。
并且，上海房地产市场一季度就先于其他城市开始转暖，正给类似金地这样的开发商注入信心并将之视为“抄底的良机”。因此赵汉忠称，金地对上海仍会继续钟情，并且“将采取更加进取的态度对待拿地”。
金地之所以如此看重上海区域市场，也是因为去年低迷楼市中，上海公司几个项目销售均逆市飘红，占据成交排行榜前几位，成为金地增长最快、业绩最好的区域。在金地集团去年约114亿元的整体销售金额中，上海三个楼盘就达到43.6亿元，去年金地在上海的主营业务收入约33亿元，占公司收入的三成。
“今年上海将成为整个长三角地区拿地的重中之重。”赵汉忠表示。他同时透露，“将在已有布局的城市中开始扩大规模，比如南京和宁波将继续深耕，但今年不会考虑拓展其他新的城市。”在业内人士看来，金地是在以区域发展战略形成它在这个区域的特定优势，也相当于拥有了“区域定价权”，从而给其他企业设定进入门槛。
而按照赵汉忠的说法，在拿地的方式和渠道上，金地上海方面仍将多样化，一手挂牌获取与寻求二手优质项目同时推进。
据记者了解，股权合作一向是金地上海公司采取较多的获地方式。自2002年入沪，在不到3年时间内金地即在上海获得了3000亩土地储备，保证了5年内可持续开发用地。并且，上海浦东三林的两个项目、杭州项目以及上海青浦项目，甚至金地在沪的最大项目嘉定格林世界，均是与中房、中天、嘉宝集团等知名公司联手合作。
“这种类似的‘曲线’策略模式也将延续下去。”赵汉忠称，“这如同我们数年前刚刚入沪时一样，相比其他外地来沪开发商，金地能更快适应上海，虽然一度也曾在土地公开招标市场失意，但是通过另辟蹊径，与其他企业合作，依然可以顺利完成土地布局”。
事实上，自2006年下半年金地与ING基金联姻以来，就已在金地天津格林世界项目、金地佛山项目、金地武汉积玉桥项目等有了深入合作的成功先例。
据知情人士称，金地和瑞银的合作将在今年取得突破性进展。而去年赵汉忠也曾向记者透露，一直在与相关基金机构洽谈南京项目的合作事宜，其中即包括瑞银。
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