地产存货率：50公司超50% 金地泛海站在最重前排 |
| 来源： |
理财周报 |
发布时间： |
2009年05月04日 10:39 |
作者： |
赵心砚 |
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金地81%：2007年高价土地占43%；泛海建设77%：手握1460万平米土地储备，项目大半在建
理财周报记者赵心砚/文
"去库存化是个漫长而痛苦的过程。"万科董事局主席王石说。
"未售出的楼盘"只是库存的一部分。房地产企业的库存由四部分组成：已建未售部分，在建在售部分，已售未结转部分，以及土地储备。
超过一半房企存货比高于55%，
金地、泛海位列最重前10
存货率55%以上的公司50家，占房企总数50%以上。中江地产、广宇集团的存货最重，存货率超过90%；金地集团、泛海建设等房企进入存货最重榜单前10，存货率76%以上。
存货最重第二集团军存货比76%-70%之间。保利地产和万科A位列其中，存货比分别为75%和72%。
一季度，全国楼市成交价小幅下挫，成交量环比大幅反弹。上海3月销2.2万套，超过近两年月平均销售量，直逼2007年峰值。其中，成交量50%-70%是90平方米左右住宅，刚性需求担当销量反弹的绝对主力。
2008下半年以来，大部分开发商都压抑了自己的拿地欲望，权益土地储备面积增幅较小。销售的回暖，意味着一季度行业去库存化加速。
金地库高存率秘密：2007年高价土地占43%，计提3.6亿减值准备
理财周报记者观察发现，在存货最重的前10家房企中，有2家资产规模在百亿以上的航母级地产公司，分别是金地集团和泛海建设。其中金地去年的存货总量为284.40亿元，存货资产占比81%。
金地的存货高企不是没有原因的。2008年，金地实现销售面积110.8万平米，销售金额114亿元，同比增长2%和17%，在"招宝万金"中的销售业绩远不如保利地产和招商地产，仅优于销售面积和金额双料负增长的万科，去库存化压力较大。
土地储备方面，金地在2008年只在西安曲江拿了一幅地，比万科、保利更谨慎。由此一来，应该为金地带来更低的库存率，但其沉重的库存压力从何而来？
金地2007年在土地交易市场上的亢奋，解释了81%的库存率。目前，金地集团的土地储备中，2007年获取的高价土地占比43%，远高于招商地产、保利和万科三家。金地更对2007年的三幅"地王"计提了3.6亿的减值准备。
高成本地块限制了金地的定价空间，其为此一再推迟南京和杭州项目开盘时间。申银万国地产分析师江征雁说，年报反映了金地推后了一些项目的开工时间，希望通过时间来换取利润空间。
与金地类似的有存货第二重广宇集团。净利约3.35亿元，同比下降48.99%。其2007年拿下几幅"地王"之后，也面临土地成本过高难题。广宇的同城兄弟滨江房产存货率仅42%，营业利润同比增加12.52%。延迟高成本地块的开发进度，成为这些昔日地王的一致选择。
泛海建设握1460万平米土地，
项目大半在建，高档房少人问津
泛海建设存货152.90亿元，资产总计198.22亿元，存货资产比77%。泛海主要销售项目北京泛海国际社区主打中高端的定位，遭遇销售滑铁卢后主营业务增长率大幅下降65.90%，净利润增长率降67.29%。
近两年，泛海建设大部分项目都在建设中，无法形成销售收入。泛海建设手握1460万平米的土地储备，分布在全国各大一线城市。虽然泛海的土地获得成本低廉，负债率低，未来的利润预期较高，但这两年，泛海的库存资产比都将处于一个高位。
与泛海建设相似的还有存货第一的中江地产。该公司旗下目前可开发销售的只有紫金城一个住宅项目。中江依靠关联交易提升了业绩，但高企的库存率却暴露了它主营项目的销售困境。
该公司目前在售的资金城一期，建筑面积11万平方米，共计702套。但由于中江主推精装修中高档房，2008年末仅签出61套。这61套房还因为未达交房条件而没有计入当期收入，中江地产因此存库高筑。
今年3月，中江调整战略，主打毛坯房，价格从均价8900元直降到4188元，江苏的网上房地产显示目前已成交400多套。
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