| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2008年12月20日 11:24 |
作者： |
湘曦 |
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原计划用7.1亿元拿下的地块却在一年后以高于原价3.6亿元，即10.7亿元拿下，虽然鄂武商A（000501.SZ）此次以“招标挂”的形式拿下的是一块“净地”，但也因为价格过高，将使公司面临过大资金压力而备受“质疑”。
被质疑拿地成本过高
12月4日，鄂武商A公告称，经武汉市人民政府批准，武汉市国土资源和房产管理局决定以招标方式出让该宗地块的国有建设用地使用权，总用地面积34749平方米，净用地面积32000平方米，土地用途为商业金融业，容积率5.0以内，建筑密度不大于45%，出让年限为商业40年。2008年11月11日，该宗土地正式公开招标，2008年12月3日开标，公司以10.7亿元竞得该宗土地，并签署《国有建设用地使用权成交确认书》。
武汉武商集团股份有限公司经2007年6月20日召开的2006年度股东大会审议通过《关于武商“摩尔”扩建项目的议案》。武商集团“摩尔”扩建项目的用地，是指北起原武商大楼和现武广大楼，南至京汉大道，东起武展西路，西至武商路，约51.4亩。
东方证券高级分析师王佳认为，此摩尔项目是公司2007年5月定向增发项目，虽然定向增发未通过，但公司一直没有放弃该项目。“摩尔”项目共分一期和二期，2007年公司6767万元低价已获得一期18亩用地，二期用地公司已会通过“招标挂”的方式以10.7亿元获得，预计一期项目建成所需资金在16亿元左右。此次收购的价格远远超出公司2007年定向增发的计划价格7.1亿元的50.7%，主要是因为2007年时该土地上有建筑物，目前建筑已拆迁完毕，因此目前的收购价格是土地净拿地价格。
万联证券研究员欧阳瑾娟认为，与公司原计划以7.1亿元取得剩余部分土地相比，此次10.7亿元的拿地价明显偏高。虽然公司方面表示，政府已将与该地块有关的居民、商户搬迁问题处置完毕，建筑物拆迁工作也已完成，公司拿的是净地，所以如果考虑拆迁成本，此次拿地价格高出原计划3.6亿元并没有超出公司原预算。“公司原计划中确实包含了4.79亿元的土建工程支出，但只是作为其中的一部分，3.6亿元的拆迁成本显然不低，归根究底，整个“摩尔”扩建项目土地方面费用支出还是偏高。
资金压力过大
鄂武商A三季报显示，公司账上现金为13.9亿元，长期贷款为5.38亿元，短期贷款为6.84亿元，资产负债率67.9%。
王佳认为，鄂武商A未来将会面临较大的资金压力，拿地的资金大部分会通过银行贷款实现，届时公司业绩会因为收购项目折旧费用和财务费用的共同增加而受到影响，预计未来每年将会增加费用3000万~5000万元，影响EPS 0.06~0.1元左右。
欧阳瑾娟也认为，自2007年6月鄂武商A为摩尔扩建项目一期工程筹资7亿元的定向增发方案被否之后，项目能否顺利进行面临着极大的资金压力考验：一方面，短期内公司启动再融资方案的可能性极小；另一方面，公司资产负债率已达67.9％，6.84亿元的短期负债加上5.38亿元的长期负债，公司目前的财务负担亦不轻。因此预计公司此次拿地及一期工程后续建设大致需要资金在18亿元左右，2008~2010年三年公司自筹资金至多可达7亿元，项目建设所需的另外11亿元资金还是要通过银行贷款解决，公司财务负担将进一步加重。
鄂武商A三季报还显示，三季度公司综合毛利率20.98%，与上年同期的20.95%基本持平。与此同时，鄂武商A第三季度实现销售管理费用率14.64%，也较去年三季度16.03%降低了1.4个百分点，但由于2008年上半年费用增长过快，拉高了前三季度的费用率。据了解，2008年前三季度，鄂武商A发生销售费用5.42亿元，比去年同期增长44.87%，远远高于收入增长水平，净增1.68亿元。
短期业绩受损扩张
鄂武商A此前的公告预计，2011年，“摩尔”扩建一期工程项目正式投入运营，项目建成后2011年、2012年、2013年预计分别实现销售收入为19.35亿元、20.33亿元、21.35亿元，实现净利润0.97亿元、1.13亿元、1.29亿元，增厚EPS分别为0.195元、0.226元和0.258 元，届时公司业绩将会出现大幅增长。
王佳认为，目前公司业绩增长主要来自于百货和超市业务，未来两年公司外延式增长有限，内生性增长受到宏观经济下滑带来的销售压力，短期业绩也会因为扩张带来的费用大幅增加而受到影响，下调鄂武商A2009年业绩，从0.45元，下调至0.4元，下调幅度为11.1%。
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