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东北世贸广场的真相浮出水面,导致*ST金泰于8月31日开始跌停之旅。
8月31日,有关媒体报道,东北世贸广场不仅属于"无照经营",而且早已被辽宁省建设厅勒令停工。
号称"东北第一高楼"的东北世贸广场,是被注入*ST金泰的9个项目中的第三大项目,相应标的企业去年底净资产约为10.8亿元,约占全部注入资产项目净资产的13.6%。
消息一出,8月31日当天*ST金泰惯性以涨停开盘10分钟后跌停,每股瞬间损失2.54元。从天堂到地狱,仅用了2分钟时间。
东北世贸广场于是被推倒了风口浪尖上。同时,对新恒基自身的种种质疑也不绝于耳。
"无照经营"之辩
媒体报道称,6月8日前,辽宁省建设厅督查组在检查中发现,东北世贸广场在尚未取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、施工图未经审查合格、监理人员长期不在施工现场、施工单位项目经理和安全员没有有效合法证件、未给作业人员办理意外伤害保险的情况下,非法施工,主体工程已经完成7层。
督查组在督查中还发现施工现场管理混乱,作业区、办公区、生活区三区不分离,很多作业人员没戴安全帽。督查组对其下达了"暂时停止施工决定书"。
新恒基高管告诉记者,公司已于8月底拿到了消防审批和开工证,加上工程去年开工时本身就有的土地证、规划许可证、规划设计图,项目所需证件已经完备。
多名房地产业内人士也承认,边施工边审批在工程建设中是很常见的现象。
2003年,沈阳市决定修建"金廊工程"。金廊即"中央都市走廊",是沈阳城市发展战略中的核心概念。
金廊工程全长12公里,平均宽度1-2公里,总面积17.7平方公里,沈阳市雄心勃勃计划将其打造为辽宁省行政文化中心、城市政治经济中心和国际金融文化产业中心。
而东北世贸广场则是"金廊工程"的龙头工程。2003年10月6日,东北世贸广场举行了隆重的奠基仪式,"东北第一楼"开始破土动工。但直到2006年,这座东北第一楼才正式开始施工。
新恒基拿下东北世贸广场项目后,沈阳市政府要将其建设成东北的标志性建筑,要求高度超过300米。
新恒基以320米的高度完成招标设计,其后由于沈阳没有盖过超高高度的楼盘,超过100米的建筑当地政府没有审批权。经过一年多的沟通协调之后,2004年9月,有关方面终于对该项目开了绿灯。
2005年底2006年初,新恒基方面重新以260米的高度进行了项目招标设计,并进行报批。高度没有问题之后,消防又卡了壳。超过200米高度的楼盘,当地没有权力批消防证。这一项目上报给公安部消防局。
经过三个月的犹豫,2006年9月,公司决定,由于项目已经取得了开工证,且外观、高度和结构都已经确定不会再变的条件下,边施工边审批。
根据施工计划,2007年完成百米塔楼和裙楼,2008年完成百米塔楼的装修和280米结构的外立面,2009年完成主塔的装修。
新恒基资金链
新恒基资金链紧张!市场认为,得出这一结论有以下几条理由:
其一,拟注入的9项资产中仅有三项商业地产已经正式运营,即静安中心、北京鹏润大厦与北京新恒基大厦,三个项目建筑面积合计34.9万平方米,仅占全部项目建筑面积的12.32%;而其他建筑面积巨大的沈阳新恒基第一城、东北世贸广场与沈阳水岸银座尚未完工,该三个项目分别是2005年9月份、2006年3月份与2007年3月开工。"三个项目同时运转需要30亿资金。"有业内人士如此估算。
其二,9项资产的资产负债率平均只有百分之十,在地产行业平均负债率为50%的情况下,新恒基自身是否充当了旗下各项目财务中心的角色,从而导致周转出现问题?
其三,定向增发如果有现金入账,一般流向上市公司,但在新恒基的方案中,拟注入资产未经审计粗略评估为246.65亿元,预计向新恒基方面用以认购本次发行股份的资产价值约为221亿元,计划向其他特定投资者募集资金25.65亿元。这25.65亿元流向了大股东新恒基的口袋。
对此,接近黄俊钦熟悉新恒基运作方式的人士说,三个大型项目一起运转固然需要数十亿资金,但是资金是分批投入的,先期只需要10%,中期再需要30%,"三个项目同时运转只需要15亿资金。"
对于偏低的资产负债率,公司高管只对记者说,每个公司有每个公司自己的策略,"从银行拿资金也是需要成本的"。
至于方案设计为何现金入账大股东新恒基,公司高管略显气愤:"因新恒基房地产整体资产注入后将导致大股东股份比例超过90%,为解决新恒基房地产整体上市的同时,达到上市公司有关法律法规的要求必须引进特定投资者。""这是为了避免丧失上市地位。"
整体上市则是证监会今年力推的工作。"公司其实特别不愿意引入特定投资者,他们前期一点风险都没有承担。"
新恒基对拟注入资产的单价估计偏高,是市场的另一重质疑。
国信证券房地产行业分析师方焱对媒体表示:"沈阳世贸广场项目本来就不值这个钱,一些庄家借助消息猛拉股价,但实际上这只股票的价格不应该超过10块钱。"
业内人士表示:"公司自称估值246亿元纯粹是瞎扯。"在沈阳这样一个二线城市,总面积不到300万平米的项目,每平米要赚到7000-8000块钱,根本是不可能的。即使按照100亿的市值来计算,也很难挣到这么多钱。
对此公司工作人员只简单回答说:"地产项目的估值采用的是现值法。"公司一位高管认为:"*ST金泰的定向增发预案,注入新恒基集团所有的地产类资产,其中存量的商业地产占相当分量,极具投资价值,被描述为'烂项目'简直是匪夷所思。"
公司的公告说,将于8月底完成拟注入项目的审计工作,这位高管说:"至于审计工作,由于新恒基属于外资企业,目前还不便于披露。"
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