| 来源： |
上海证券报 |
发布时间： |
2010年04月27日 06:20 |
作者： |
邹靓 |
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⊙记者 邹靓 ○编辑 于勇
本周首个工作日，中国银行“动刀”存量房贷的一则消息在各大媒体占据了房地产新政头条。调整存量房贷利率优惠幅度，意味着数以千万计的房贷客户在享受7折优惠房贷利率仅一年后，又被“打回原形”。分析人士指出，从法理角度来说，如果贷款合同中确有“利率将随时调整”类条款的，银行有权根据当前规定做出调整，“关键是存量贷款牵一发而动全身，影响太大了”。
有媒体报道称，中行在周五宣布，对存量房贷将根据与客户合同中的约定，在利率调整方式到期时将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率0.85倍、1.1倍和1.2倍。“中国银行这次是自己走到了风口浪尖”，一听说中行宣布对存款房贷实施差别化利率调整的消息，同行的反应莫衷一是。
此前，中国银监会监管一部主任杨家才公开解释了二套房贷认定标准为“住房的套数以家庭拥有住房套数而不以是否发生过贷款为标准”。相比此前认定标准虽已有颠覆，但并未明确提及存量房贷。而此次中行的做法，则追溯以往。
据悉，在2009年初中国银监会推出7折房贷利率时，工农中建四大行因“客户数量众多难以单独操作”，对存量客户进行批量化利率下浮，即7折优惠利率是自动生成，并未单独另立合同。业内人士称，从法理角度来说，银行拥有当时下浮利率的解释权，如果当时的做法不是“永久性”的，可以到期调整的话，那银行此次上调利率优惠幅度的做法并不存在法律风险。但是如果是单独另立合同，声明7折利率优惠为“永久性”条款的话，银行则不能擅自更改。
如此看来，关键还在于当时修改7折利率优惠条款是否拥有“永久权”。根据记者了解，目前还未有商业银行跟进中行调整存量房贷的做法。
一股份制商业银行房贷中心负责人认为，如果中行的做法不能得到其他银行的响应，那么很可能出现一种情况，即中行的客户向其他银行转按揭。这建立在一个基础上，即其他银行对这批客户可以给出8.5折以下的优惠利率。“对中行来说，这是比较糟糕的结果。因为前期房贷业务的营销费用就在一个点以上，贷款存有期至少要3年才能回本，不然贷款转出会直接带来经济损失。”
而对商业银行来说，7折优惠利率虽然薄利但还不至于亏本，大多数银行仍将房贷业务视作优质资产。“现在大家都不再打7折，利率水平上去了，收益问题就解决了。这个时候如果对存量客户调整利率优惠幅度，更多的就是迎合政策需要，社会影响实在太大”，一国有银行上海分行个贷部门人士这样说。
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