房地产：重庆房地产调控细则点评

    2010年12月11日重庆市出台《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，主要内容包括以下几个方面：
　　1.努力增加保障性住房和普通商品住房供应：到2012年，全市建设4000万平方米公共租赁住房，建成后可解决60多万户中低收入家庭住房困难问题，加上各类保障性安置房建设，力争解决占城镇人口30%的中低收入群众住房困难问题。
　　2.进一步加强土地供应及监管：加快保障性住房及普通住房土地供应审批，这几类土地占土地总供给量的70%。
　　3.严格执行差别化信贷政策：首套房首付比例30%，二套房首付比例50%，利率为基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。对无法提供1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放贷款。
　　4.强化房地产行业税收管理：积极做好征收高档住房房产税的准备工作；普通住房及家庭唯一住房，享受契税减免政策；土地增值税预征比例，对销售高档住房按2%预征，对销售普通商品住房仍按1%预征。
　　5.严厉查处违法违规行为6.积极发挥舆论引导作用点评：
　　（1）调控思路仍以建立保障体系为目的。根据《通知》的描述，调控的目标是大力构建“市场+保障”的住房供应体系，实现“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的差别化调控目标，促进房地产市场平稳健康发展，保障性住房仍然是调控的重点，而非一味强调对需求的打压。
　　（2）房产税引而未发。重庆调控细则中提出“积极做好征收高档房产税的准备工作”，相比10月7日上海调控细则中提出的“积极做好房产税改革试点的各项准备工作”，重庆细则中的说法似乎更为具体，但细则中仍然没有提出具体试点的时间。
　　（3）未出台限购政策，调控力度略小于预期。除了延续国家调控整体思路的差别化信贷政策以外，相比其他已经出台细则的城市，重庆细则中并没有提及限购措施，从对于需求的打压力度略小于预期。
　　而土地增值税预征比例的规定，也小于上海以及其他一些以出台细则的城市。
　　（4）保障性住房建设力度较大。《通知》中提出，到2012年重庆全市建设4000万平方米公共租赁住房。这一计划在年初就已经提出，当时提出的实施计划是在未来10年内完成，而此次细则中提出将在2012年建设，建设进度大幅提前。2009年重庆市全年商品房成交面积约为2400万平米，保障性住房计划如果能完成，以2-3年完成计划来计算，每年公共租赁房的供应量将与商品住宅供给量大致相当，保障性住房仍是未来两年最大的看点。
　　受货币政策收紧和房产税传言的影响，前期地产板块走势依然较弱，板块的表现部分反映了房产税及加息的预期。此次重庆细则对需求的抑制力度略小于预期，而普遍预期的房产税也仍未落地，短期地产板块有估值修复的空间，维持行业的“推荐”评级。