房地产行业1-9月数据点评：房价再次抬头，投资和新开工保持增长

    海通证券分析师 涂力磊

    房地产投资保持增长。1-9月全国房地产累计开发投资达33511.25亿元，同比增长36.4%。相比09年同期同比增长15.4%而言，2010年增幅继续放大。1-9月商品住宅投资23512亿元，同比增长33.8%，占房地产开发投资的比重为70.16%。
　　新开工同比增长63.1%。1-9月，全国房地产开发企业房屋新开工面积11.94亿平方米。房屋施工面积35.54亿平方米，同比增长28.1%；房屋竣工面积3.69亿平方米，同比增长10.4%。其中住宅竣工面积2.99亿平方米，增长8.1%。
　　土地购买当月面积环比下滑14%。1-9月，全国房地产开发企业完成土地购置面积29093万平方米，同比增长35.6%。当月土地购置面积为3392万平，环比下降14%，同比增长20.27%。
　　9月房地产销售井喷，创年内新高。1-9月，全国商品房销售面积6.31亿平方米。9月份当月，商品房销售面积10445万平方米，比上月增加3559.9万平方米，环比上涨51.7%，同比增长16.65。当月销售额5498.34亿元，比上月增加1965.79亿元，环比上涨55.65%。
　　开发商资金面依旧充裕。1-9月全国房地资金来源总量达到50504亿元，较去年同期增长32.5%。其中9月单月资金来源总量达到6140亿元，环比增长11.9%，同比增长16.63%。资金来源中利用外资增长较快。人民币升值预期加大后，热钱或加速流入房地产行业。
　　9月房价重新抬头。9月份，全国70个大中城市的房屋销售价格同比上涨9.1%，环比上涨0.5%。房价在6月之后，再现上涨幅趋。从我们重点监测城市来看，9月一线城市平均环比增长幅度为0.24%，二、三线城市平均环比增长为0.54%。截至9月，二、三线城市房价在调控中表现依旧相对刚性。
　　限购和供给扩大将左右房价。可以看出政府对房地产推行的这种类似“粮票制度”的限购做法实属无奈之举。目前房地产投资、新开工面积均保持增长势头。此外，2009年下半年拿地数量明显扩大。相关房源应该在2011年前后进入市场。因此“限购”和“供给扩大”的执行力度将左右未来房价。
　　估值和投资。截至10月17日，A股市场动态PE在21.75倍，而房地产板块动态PE在23.7倍。在房价没有实质性稳定前，短期继续维持行业“中性”评级。投资方面，目前板块处于反弹过程。限购政策对市场成交的影响将决定后期反弹高度。在前期报复性估值修复之后，板块后期将出现结构性分化。建议重点关注快速周转类企业，如万科A、荣盛发展和具备价值重估潜力的商业地产板块如金融街、中国国贸和世茂股份。