| 来源： |
中金公司研究部 |
发布时间： |
2009年03月13日 15:21 |
作者： |
王汉锋 |
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投资要点:
在中国自去年下半年以来大幅减息以及房价回调的作用下，近来房地产市场成交量明显放大，验证了我们在2008年11月7日《走出熊市的第一步》报告中的判断。
在大幅减息的背景下，房地产是否能够持续回稳并带动经济企稳、避免深度下滑？我们认为，与政府投资于基建等已经略显过剩的行业相比，中国房地产市场刚性需求潜力依然较大，其对经济拉动作用更具持续性；房地产对上下游行业的拉动作用比基建更加明显。
中国依然存在进一步刺激需求的空间。中国目前无论名义利率还是实际利率已经在全球主要经济体中居最高水平，存在降息空间；外围经济依然在数量型放松、竞争性贬值，人民币年初至今已经显出升值趋势，不排除中国的率先走稳吸引外部的流动性的可能；中国针对购房者以及开发商的税费等项目依然存在下调空间来降低购房者的成本、刺激需求。
历史告诉我们什么？我们在《走出熊市的第一步》报告中就借美国2001年高科技泡沫破灭后以及日本1985年广场协议后历史来说明低利率对于住房需求的刺激作用。即使是2001年后高科技泡沫后的美国和1985年后的日本，在整体经济形势低迷的境况下，这两个住房满足率显著高于中国目前水平的国家，在大幅减息后，充裕的流动性和低廉的资金成本刺激了住房需求，从而避免经济陷入深度衰退、走出复苏。
美国2001年至2005年的信贷和股市演变反应了房地产的复苏如何带动其他经济活动复苏的过程：美国于2000年底开始大幅减息，直到2002年4月份之前，对房地产的信贷处于波动和停滞状态，对工商业的信贷则在持续下滑，此期间股市全面下滑。持续的降息对房地产的作用在2002年5月之后开始确立，对房地产的信贷自此开始持续上升，但对其他工商业信贷依然在下滑之中。此期间股市表现为持平、波动走势，与房地产相关的行业开始领先。到2003年4月，房地产的复苏作用逐步体现到其他更广泛的经济体，表现为对工商业的信贷下降幅度趋缓、甚至企稳，到2004年4月逐步上升，股市则进入上升通道，房地产相关的行业依然呈现领先走势。.我们将此前对股市“前高后低”的判断称为情形A，将中国走出类似美国2001年高科技泡沫破灭后、日本1985年广场协议后大幅降低利率刺激房地产需求从而避免经济深度衰退的情形称为情形B。我们认为需要持续观察:1)信贷高增长的持续度和货币政策的方向；2)房地产成交量的变化趋势和土地购置的情况；3)财政政策是否加码,来判断是否需要调高情景B出现的概率。 (具体内容请见附件)
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