| 来源： |
中信建投研究所 |
发布时间： |
2012年07月20日 14:11 |
作者： |
苏雪晶;乐加栋 |
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撰写时间： |
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五月成交发力，六月值得期待
6月地产销售注定持续火爆，但市场似乎又开始重新思考政策博弈以及地产股3季度的持续表现。我们也有必要对地产股投资逻辑重新梳理：进入2季度，我们多次强调，地产股投资应从政策博弈思路转向基本面预期上来。
行业基本面企稳，龙头企业盈利能力拐点显现
基本面的3季度情况我们预期是这样的：楼市销售能够维持住目前的去化速度，同时开发商土地储备和新开工增加会让行业复苏更加明显；更重要的是一线地产企业的盈利能力拐点即将显现。这是2010年之后，企业盈利能力向下的第一次修复，值得我们重视。至于市场短期担忧房价上涨引发新的政策调控，我们认为在3季度应不是主导因素。特别是在其他行业中期业绩曝光之后，市场会重新选择地产公司，让我们拭目以待。
成交迎来红五月，均价探底后平稳运行
5月，北京住宅期房网上签约面积约89.39万平米，经过4月小幅回调后，环比上涨38.47%，整体成交均价稳中有升。上海一手住宅签约量约108.42万平米，创下年内单月次新高，环比增长39.40%，成交均价继续小幅上扬。广州一手住宅成交103.78万平米，环比大涨五成，商品住宅成交均价与4月基本持平。深圳一手住宅成交面积35.53万平米，创下限购以来新高，环比增长38.11%，成交均价环比上升近9%。二线城市成交同时发力，我们跟踪的17个二线城市中有近八成成交环比上升。综合来看，红五月的出现在预期之内，并且随着降准降息的效应落实，以及首套房利率优惠幅度和范围扩大，6月成交将保持高位。
期待土地市场触底回暖
5月住宅土地市场整体成交较4月有所回升，中西部地区的土地市场开始活跃。我们跟踪的八大城市中，仍有一半没有宅地成交。
我们看到，地方政府一直以来对土地市场不断进行微调，在缩减商品房供地的同时加大保障房建设用地的供应比例。在这样的政策导向下，上半年土地市场的冷清也是在预料之中的。根据往年经验，随着下半年供地速度加快，以及开发商销售回款增加，预计土地市场将会迎来探底反弹，而上市房企近期频繁在二线城市布局，我们预计二线城市土地市场将会率先回暖。
本月组合情况
短期震荡，对地产组合配置压力加大，我们继续采取均衡配置思路，保持组合稳定性。在龙头企业中，下半年我们看好保利、万科，逻辑是行业集中度进一步提升。另外我们精选了有成长性的阳光城以及有重组预期的广宇发展与ST廊发展。
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