| 来源： |
齐鲁证券研究所 |
发布时间： |
2012年06月27日 14:16 |
作者： |
丁晨 |
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撰写时间： |
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我们从2月份开始强烈推荐地产股，基于的逻辑主要是强烈的政策改善预期和刚需支撑下行业基本面风险的逐步消退。上述观点如今一一验证，相比一季度推荐逻辑，我们认为下半年在与经济下滑的博弈中，政策改善空间依然存在，渐进式松动的趋势延续，同时在刚需支撑之下，基本面有望持续向上。结合历史上政策、基本面及股价三者的互动关系，当前仍处于政策面和基本面双轮驱动的最佳阶段，我们判断地产股整体行情仍将继续演绎，上半年的故事未完，待续。。。
绕不开的刚需。
今年以来刚需成为市场回暖的中坚力量，经过测算，十二五期间每年商品住宅的潜在刚需基本在1000多万套，潜在刚需依然强大，诸多调控因素仅仅使得需求延迟释放，从长远来看并不压缩需求。同时二三线城市婴儿回声潮和加速城镇化带来的潜在刚需更为庞大。
上半年管理层和地方政府层面均传递了支持刚需的信号，并在政策上确实有了实质的松动，最突出的是对于刚需的信贷支持已明显增强，再加上房价下调，全国平均月供收入比已比年初下降了5个百分点，刚需人群的支付能力显著提升。
展望下半年，在与实体经济的博弈中，我们判断政策仍将延续上半年改善趋势，货币的加快放松和地方政策微调将支持刚需持续加速释放。
收缩战略延续，盈利能力企稳回升。
对于供应端来说，2012全年将处于高库存状态，四季度库存压力或有减缓，同时投资的惯性增长仍将制约资金面，因此总体来说，供应端在下半年仍将延续收缩战略，对新开工和购地将保持相对谨慎的态度，即使四季度投资增速可能回升，其回升力度也会比较微弱。
我们判断下半年供应端的盈利能力将逐步企稳回升。原因之一是销售的改善，即随着后期市场逐步复苏，销售回暖，房价将逐步企稳甚至回升；原因之二是去杠杆化的结束，即在外部融资环境改善及经济整体信贷需求不足情况下，对供应端的信贷支持力度将逐步提升，而降息通道的打开传递了房企融资成本逐步下行的信号，2010年调控以来近两年的去杠杆化进程已告一段落。
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