| 来源： |
中银国际研究所 |
发布时间： |
2011年12月13日 14:39 |
作者： |
周路 |
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评级变动： |
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撰写时间： |
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1-11月房地产开发投资同比增速较前10月进一步回落，尤其单月投资增速更是较10月大降4.9个百分点，增速拐点进一步确认，后续将加速下滑。销售和资金来源增速也持续下滑；另一方面，全国房地产开发景气指数自2009年7月以来再次跌破100这一景气荣枯线，进一步印证基本面下行趋势将延续。我们维持对板块的中立评级。
支撑评级的要点
前11月，房地产投资5.55万亿元，同比增速较前10月下降1.2个百分点至29.9%；新开工面积17.5亿平米，增速下降1.2个百分点至20.5%。从单月数据来看，11月投资同比增速达20.1%，较10月下降4.9个百分点；单月新开工面积为1.46亿平米，同比增长9.1%，9月、10月、11月连续三月单月同比增速处于历史低位；预计12月开发投资增速将进一步放缓，全年落在26-29%区间。
11月全国房地产开发景气指数为99.87，比10月份回落0.40点，自今年6月以来连续6个月下滑，并自2009年7月以来再次跌破100这一景气荣枯线。
前11月，商品房销售面积累计同比增速8.5%，比上月下降1.5个百分点，销售额累计同比增速下降2.5个百分点至16.0%。1-11月均价同比上涨6.9%，涨幅比上月回落0.8个百分点，涨势进一步趋缓。11月单月的销售面积和销售额则分别同比下降1.7%和1.2%，年内继4月后第三次出现负增长，而销售均价微涨0.5%。预计全年销售面积和销售均价均同比上升5%左右。
1-11月多项资金来源的同比增幅较前10月进一步回落。开发商的资金压力不断加大，按揭贷款及国内贷款等资金渠道持续被压缩。在融资环境和行业基本面进一步恶化的情况下，市场集中化态势将继续强化。
投资评级和建议：
在楼市基本面的调整时间和幅度尚不足的情况下，限购限贷等核心调控政策将在未来一段时间继续从严执行，直至调控取得阶段性成果后房产税等承继政策推出。我们维持对地产板块的中立评级，建议投资者优选个股，逢低布局受益于行业集中度提高的行业龙头公司、受益于“低价走量”的新格局形成的低成本快周转区域公司以及享有调控避风港之称、景气度高企的商业地产公司。
（具体内容请见附件）
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