| 来源： |
中信建投研究所 |
发布时间： |
2011年02月23日 13:37 |
作者： |
陈莹 |
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撰写时间： |
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2月21日，我们对万科、保利、招商、金地、首开、鲁商置业等几家大型房地产上市公司进行电话调研，主要涉及2011年新开工、销量、房价、销售策略、保障房、和资金等几个投资者比较关心的问题，结论如下：
1、新开工上半年无忧，下半年尚存变数。
除一家公司11年计划新开工量比10年略有下降、一家公司基本持平外，其余几家公司表示均有增长。现已是2月下旬，马上会迎来3月季节性的新开工高峰期，一般而言，确定上半年开工的项目目前正处于申请开工证、与承包商订立合同或预备进场阶段上半年的资金较下半年偏松，在行政压力、合同约束下，11年上半年的新开工增长无忧。由于开发商下半年的开工策略是以销定产为主，因此在销售形势不明朗的情况下，下半年的新开工存在一定变数，不排除开发商在中报期间予以调整。
2、销量的结构性、区域性下滑，房价的结构性、区域性调整成为共识，销售策略保量优于保价。
受提高二套房首付比例、停贷三套房等政策的影响，一致预期高端物业、限购城市的销量下滑速度会高于普通住宅、非限购城市。
加快周转、及时回笼资金成为上述公司的共识。除个别公司表示对核心地段的优质高端物业会侧重保价外，在量价选择上，上述公司均表示销售策略会以保证销量为主。
由于国八条出台后公司均没有大量推盘，因此目前还没有降价销售的计划，但一致认为房价会出现结构性、区域性的调整。一线城市由于11年可供出让的大量土地会用来建保障房，且本地购买力较强，因此相对外地人购房比例高、近两年年涨幅较大的一些二线城市而言，房价更为坚挺。
3、保障房利润有限，对开发商吸引力不大，公司参与保障房建设更多的是出于企业的社会责任。
对于政府不保证回购的保障房项目，大部分公司表示会出于积压资金等方面的考虑慎重参与；而对于限房价竟地价的限价房项目和旧城改造项目，公司普遍的参与热情较高。
（具体内容请见附件）
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