| 来源： |
爱建证券研究所 |
发布时间： |
2010年12月13日 14:43 |
作者： |
左红英 |
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撰写时间： |
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事件：国家统计局公布了1-11月全国房地产市场运行数据。
1-11月，全国房地产开发投资42697亿元，同比增长36.5%;房屋新开工面积14.51亿平方米，增长48.7%，房屋竣工面积4.85亿平方米，增长9.6%。全国商品房销售面积8.25亿平方米，同比增长9.8%，增幅比1-10月提高0.7个百分点。
11月份，全国商品房销售面积10113万平方米，同比增长14.5%，绝对量比10月份增加834万平方米，增长9.0%;全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，涨幅比10月份缩小1.3个百分点，环比上涨0.4%;全国房地产开发景气指数为103.20，比10月份回落0.37点。
点评：
开发投资环比微增，持续高位运行。1-11月，全国房地产开发投资累计同比增长36.50%，增速与前10个月持平。其中，11月当月房地产开发投资额4627.81亿元，环比10月份增长了1.53%，略超预期。
1-11月，全国房地产开发企业房屋施工面积38.43亿平方米，同比增长28.6%，增速较前10个月升0.3个百分点;1-11月，房屋竣工面积4.85亿平方米，同比增长9.6%，增速较前10个月下降1.8个百分点，其中，11月份竣工面积6533.62万平方米，环比增加27.48%，增速较10月份提高14.28个百分点，但较去年同期下降26.57个百分点。
土地购置费增速回落。1-11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.61亿平方米，同比增长33.2%，11月份土地购置面积为3302万平方米，环比增加了9.3%;1-11月土地购置费8931亿元，同比增长77.9%，增速较前10个月下降1.3个百分点，但仍维持在高位，11月当月土地购置费为924.6亿元，较上月增加3.27%。11月份土地购置单价为2802元/平方米，较10月份上升16.32%。土地市场热度不减，开发商仍对后市保持乐观。
新开工增速明显回落。1-11月，房屋新开工面积14.51亿平方米，增长48.7%，增速较前10月下降13.2个百分点;11月当月，房屋新开工面积1.34亿平方米，同比下降17.4%，环比增加8.35%，环比增速较去年同期下降90.71个百分点。
调控效果昙花一现，11月份商品房销售面积、金额双双回升。在9月29日出台的二次调控政策及之后的加息影响下，10月份的商品房销售面积环比有所回落，但调控效果犹如昙花一现，11月份的销售面积环比再次回升，环比增速达9%。1-11月，全国商品房销售面积同比增长9.8%，增幅比1-10月提高0.7个百分点。商品房销售额同比增长17.5%，增幅比1-10月提高0.2个百分点。11月当月，全国商品房销售额增长18.6%，绝对额比10月份增加210亿元，增长4.1%。
利用外资增速继续大幅提升。1-11月，房地产开发企业本年资金来源累计63320亿元，同比增长31.2%，增速较前10月回落0.8个百分点。11月份，房地产开发企业资金来源6297亿元，环比减少1.9%，同比增长24.42%。该数据仍高于预期。在房地产开发资金来源的各分类构成中，国内贷款、自筹资金、其他资金累计同比增速较1-10月份全部下滑，仅利用外资一项利用外资的累计同比增速继续大幅提升，其1-11月份的累计同比增速达59.00%%，较前10月提升15.7个百分点。
商品房销售价格继续上涨，涨幅回落。11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，涨幅比10月份缩小0.9个百分点;环比上涨0.3%，涨幅较上月提高0.1个百分点。在各类住宅中，高档住宅销售价格上涨幅度依然最大，达14.1%，涨幅较10月份回落0.7个百分点。价格仍在上涨，调控效果仍未显现。
国房景气指数仍处景气区间，但回落趋势显现。11月份，全国房地产开发景气指数为103.20，比10月份回落0.37点，比去年同期提高0.42点。尽管有波动，但国房景气指数回落趋势较为明显。各分类指数中，资金来源分类指数环比下降了1.77个百分点，商品房待售面积指数上升了0.06个百分点，房地产开发投资分类指数回落了0.06个百分点，房屋施工面积分类指数回落了2.42个百分点，土地开发面积分类指数上升了1.96个百分点。
对行业的影响及投资策略。此次公布的数据超出预期。尤其是销售面积和价格双双走高，二次调控效果如昙花一现。
相较于其他指标，新开工面积指标时效性更强，开发商的管控力也更强，因此，新开工面积增速的回落显示了开发商在短期行业趋势判断上的分歧和犹豫。但土地购置面积和购置费的高速增长则显示了开发商对行业中长期的看好。在史上最严厉调控政策中获得二次调控似乎并未对楼市起到应有的效果，这其中，我们认为不可忽视的是存量和增量流动性的影响。无论是利用外资的大幅增长，还是高档商品房价格的快速增长，都为我们提供了蛛丝马迹。正如我们在上一期报告中所说，在人民币升值、通货膨胀、流动性充裕等外部环境下带来的资产配置需求和投机需求，将对调控效果产生冲击。防范热钱涌入，控制资产价格，防止资产泡沫快速膨胀，将成为之后调控的重要目标。楼市的量价齐升，或许将引致新一轮的调控。维持行业“中性”评级。
风险提示。宏观政策和外部环境超预期的风险。
（具体内容请见附件）
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