| 来源： |
平安证券研究所 |
发布时间： |
2010年08月06日 14:38 |
作者： |
李晓东 |
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撰写时间： |
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2010年7月29、30日，住房和城乡建设部政策研究中心在北京西苑饭店主办“第六届中国房地产业分析和预测高峰论坛”会议邀请了、财政部财政科学研究所所长贾康，国务院参事陈全生，全国工商联房地产商会会长聂梅生，社科院工业经济研究所所长金碚，住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹，等就目前房地产业面临的复杂形势、研判房地产行业的发展走势、解读房地产金融和税收政策等进行了主题演讲：
《房地产税收政策的调整和趋向》财政部财政科学研究所所长贾康1.对新政构架的评价：
已经达到了政府的目的，遏制了一部分城市过快上涨，但方方面面仍很不满意，希望看到房价的明显回调；2.希望通过此次房地产调控能够看到制度建设的信号，实现房地产市场保障轨和市场轨两轨统筹发展。
1)保障轨，对于保障轨政府应多管规划，管托底（廉租房），公租房（长租房，安安稳稳装修），管理引导，做到有所为有所不为）；2)市场轨，（公平交易，公平竞争，交易，保有环节征收税收）03年之后加税抑制过热交易，08年金融危机，通过税收减免等措施进行调控，前面十几年中，我们管理部门试图用交易环节税收，调控房地产发展3)保有环节的税收推出：
在美国叫不动产税；在香港叫物业税、差饷税，在我国目前保有环节没有像样的税收。
3.目前房地产市场存在的突出问题：
1)经济适用房被扭曲，北京的经济适用房，天通苑等，据统计租赁和空置比例达（50%-80%），和建立经济适用房的政策初衷相悖。
2)房价概念混淆：容易产生理解误区，保障性和商品房的问题；房价只是市场轨的统计结果；不同档次的住房，成交结构不一样，会表现出不同的房价表现；3)制度缺失，保有环节没有像样的税收，本人曾经在两会提出抓紧研究开征房地产税的必要性，是不可或缺的地方税收之一，94年分税分级税收体制改革，现在需要积极推进省级以下分税制改革，建立合理的地方税体系，其中主打的就是房地产税和资源税等；4)以北京为例，据统计，北京市常住人口2000万，现有的房屋能保证北京市所有人住下来没问题；市场紧张说明有大量住房空置，现在需要制度保证存量住房租出去对冲压力。
4.保有环节征税有如下优点：
1)打击投资、投机；2)增量不变的情况下，盘活了存量住房；3)收入再分配的作用；5.保有环节征税的细节安排1)政策的差别化及时间安排：
上海，重庆很积极，做法上可尝试从增量，最高端入手，第一套，人均低于多少面积不覆盖，比如：
高档、独栋别墅住宅先征等；2)从长远来看，房产税是箭在弦上不得不发，房产税收是大势所趋。
目前关键是制度框架没好，制度框架好了以后会更过度会更平滑；做完了还需要制度性建设，要标本兼治。
3)行业认识方面大家应该多思考今年下半年房产税下来了怎么办？今年没下来明年下来怎么办？
4)技术方面、管理方面没有硬障碍；可以充分利用财产税申报制度。
《房地产市场的主要矛盾和应对思路》国务院参事陈全生
1.房地产问题核心：
1)土地供给太少，过去十年是，土地购置、完成开发面积、施工面积的增长的速度呈下降态势，房地产需求则呈加速上涨态势，导致房价快速上涨。仅仅靠目前控制需求的政策难以控制过去10年房价上涨的趋势，今明后三年房价仍有上涨的压力。
2)需求呈迅速上升态势，年增加2000万人，其中2.3亿农民工解决住房是当前最为迫切的任务，他们当中75%是已婚家庭，家庭功能基本已经丧失，赡养老人，教育小孩，夫妻生活，积聚的社会矛盾较大。
3)城镇收入增长很快，改善性需求大幅度增加；中国买房的方式是把过去十几年和未来几十年的钱的来买房，导致房地产需求的大幅度增加。
4)土地供给是房地产问题的决定性因素。
市场供求规律不可违背，由于过去5年土地供应的低迷，未来几年全国性房价的上涨不可避免。
2.国务院出台新政评价：
新政已达立竿见影效果，但这只是在严格的需求限制政策下的结果，房地产根本的问题是供给不足，持续的调控可能会波及其他行业发展，1-5月十大行业，除了房地产，增速都在下降，其他行业都在下降，可能拖累整个经济。
3.政策建议：
1)土地供应大规模增加，从根本上来说，住宅建设用地是不稀缺的（09年的住宅用地占用耕地0.0422%），根据简单的计算我国住宅建设用地和18亿亩耕地综合计算，国土面积比例等就可得出此结论。
2)近期建议不要再出台抑制房地产的政策，防止产生政策的叠加效应。
3)通过大规模增加土地供给，2010年土地供给翻一番，2011年在10年基础上土地供应再翻一番，将从根本上打消开发商囤地捂盘和房价上涨的预期，对于房地产投资等都有积极效果。未来化解房地产问题，需要着手于增加土地供应，必须改变土地批租制度，土地财政背后是干部考核制度，94年分税制后，地方财政逐步趋紧，GDP的单一考核模式，造成了当前局面，房地产和城市改造到一起，城市形象改观了，用地招商，1届政府用13届政府的钱。
4.关于宏观调控问题，需要在一定程度上调控房地产调控思路本身：
1)人人有房住不等于人人有住房；家家有住房超越了社会主义初级阶段；市场归市场，政府归政府。
市场管商品房，政府管保障房。
2) 40岁之前有房住，40岁之后有住房，在我国80%-85%中的人属于中低收入家庭，如果政府解决这部分人有房住的问题，等于是回到了福利分房的时代，政府也难以承受如此大的负担。
3)发达国家有大量家庭居住租赁房，不需要人人有住房，我们国家人口的结构式421格局，未来小孩30-40岁的时候有三四套住房，谈不上奋斗，一定是八旗子弟。
4)房价跌了谁高兴，取决于是否有房产，是个屁股决定脑袋的事情；80%人有住房的情况下，大规模下跌带来的社会问题会比较严重。
5)鼓励买房，限制卖方，奖励租房，现在房地产的很大问题是租赁市场的缺失；大规模建设廉租房小区存在一定隐忧，从国外发展经验看，有可能演变成贫民窟；应鼓励有钱人买房，然后出租；大量通过民间力量发展房屋租赁市场，将低收入散居，混居在社会中，将矛盾化解于无形。
（具体内容请见附件）
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