| 来源： |
日信证券研发中心 |
发布时间： |
2010年05月21日 14:58 |
作者： |
邱晟赟 |
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结构调整引发经济短期下降，房地产行业在旺盛的需求下保持中长期趋势不变，预计刚性需求每年可达到10.2亿平米。市场整体将逐渐从供小于求的卖方市场进入供需平衡阶段，但区域性差距会比较明显，一线城市在需求高度集中下还处于供给不足状态，二、三、四线城市步入健康发展期。
市场总量保持稳定增长，行业集中度明显增加，在整合过程中大型房企竞争优势明显。上市房企当前持有现金总量近1800亿元，去除开工面积的增加的影响，比2008年金融危机前多出89%，因此在2010年的逆周期中，房地产开发公司短期内不具备资金短缺而出现主动降价的动力。
从政府调控策略看，一季度过热的经济增速引发政府施加超预期的调控手段，相信目前过度的调控手段不会长期存在，预计未来在市场成交及价格方面显现了调控效果后部分过度的调控手段会逐渐退出以保持政策回归合理水平。
本次调控预计将至少延至年底至明年一季度，而二级市场在调控效果没有完全显现前将不会出现支持其中期趋势走强的基础。当成交持续下滑、房价出现下跌并带动投资回落时，房地产板块的二级市场悲观预期将接近终点，同时市场开始进入预期行业紧缩政策逐渐放松起点，市场会提前于行业拐点先期步入另一轮中期上升趋势，而中期趋势的确立会以政策变向作为时间窗口。
本次调整以来的最低PE、PB估值分别为18.46倍与2.46倍，已处于近两年内的低估值区域，PE、PB分别距2008年的最低点还有38.8%与34.4%的空间。5月17日房企RNAV平均折价率为43%，与2008年调整最低点相比，折价差还有23个百分点。虽然地产板块的调整时间及空间已较多，但是考虑到政策压力的影响，预计未来3-5个月内整体板块还有10-20%的下调空间。
（具体内容请见附件）
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