| 来源： |
中金公司研究部 |
发布时间： |
2010年05月14日 14:22 |
作者： |
白宏炜 |
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评级变动： |
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撰写时间： |
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投资提示：
史上最强政策终于接近尾声，尽管政策效果尚需时间观察，但房价上涨已受遏制，只是调整幅度和时间取决于已有政策执行及后续政策推出，本份报告整理了我国房地产行业相关政策对地产板块的影响，我们认为过于严厉的需求抑制政策不具有持续性，土地能否按计划增加是此次政策调控区别以往的关键。地产股已超跌，但短期内难有表现。
理由：
1）当前房价调控已成政治目标，房价不跌，政策不会罢休，且要求短期效果明显，我们认为此次政策最严厉之处在于信贷的紧缩和各种税费（尤其是土地增值税）的严格征收，这些措施对打压房价已没有问题，严格执行甚至可能出现矫枉过正，就政策风险而言，已基本释放；2）参照国际经验，解决住房问题只有靠市场，尤其是中国这么大的国家，就现有政策而言，除增加持有环节税费之外，政府能做的已到极至；3）国际经验表明，房价是宏观问题，影响房地产周期最重要的因素是宏观经济，经济发展较快的阶段，地产价格将呈逐步上涨态势，从大趋势上看与短期政策的关联度不大；预计未来我国经济仍将处于快速增长期，房地产向上大趋势未改。
4）各国经验表明，住房政策是阶段性的政策，保障性住房政策和对需求的抑制政策主要在住房短缺阶段，当住房总量充裕，政府将转变为通过差异化利率或税收及补贴来保障低收入阶层。
5）由于政策出台带来的房价和股价过度下跌都是买入机会；6）政策短期打压股价的效果非常明显，历史来看，政策出台后1~3个月股价跌幅在20%~40%，08年经济压力下，跌幅超过50%，此次政策程度较以往更为严厉，如果近两年经济不出现大的变化，则目前股价调整已经充分。
股票建议：
从05年以来，较大的政策波动性带来了巨大的股价波动，这次也不例外，短期来看，宏观政策而非行业政策将是下一步的重心，包括信贷、利率、汇率以及财政政策等，短期内行业政策风险已经释放，目前股值处于偏低水平，随着房价的调整，成交量开始回升，地产板块将迎来较好的投资机会。
（具体内容请见附件）
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