| 来源： |
中金公司研究部 |
发布时间： |
2010年03月24日 15:43 |
作者： |
白宏炜 |
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行业近况：昨日国土资源部就最近的地王事件进行回应，强调严格保障性住房供给，没有制定明确供地计划的地方不得出让住房用地，此外，还有以下三方面内容：1、完善招牌挂制度：探索坚持和完善招拍挂制度、有效控制房价地价的政策和措施；2、在房价上涨较快的一线城市和部分二、三线城市,选择以自住性、中小套型商品房建设用地地块为重点；3、各地要进一步明确年度房地产用地的供应总量。在今年土地利用计划下达后,统筹新增和存量,以前五年平均年均供地量并适当增加；4、开展房地产用地专项整治工作,要求各地从今年3月开始到7月底,清理查处房地产开发中闲置土地、囤地炒地、向别墅供地等各种违法违规用地的专项整治行动。评论：两会后北京地王事件改变了政策打压下供求脆弱的平衡，市场的天平又向上涨的一方倾斜，从而引起了政府的警觉，继北京市相关部门采取临时措施外，国土资源部再次以视频会议的方式，进一步严格土地出让政策，可以预期的是如果这些政策不能抑制目前房价上涨趋势，则其它部位将继续出台政策予以控制，北京地王的负面效果逐步显现。
我们认为国土资源部的政策没有特别之处，仍是强调了打击屯地、增加保障性住房比例至70%，且通过暂停住房用地供应等制裁没有明确计划的地方政府，这些政策只是能起到短期内恐吓的作用，于抑制房价过高、地价过高无济于事，其核心在于没有增加供给；1、“用地供应总量按前五年平均供地量并适当增加”，过去五年是房价涨幅最快的五年，原因在于销量平均每年上涨20%以上，而土地供应的没有什么增加的，国土部不反思供地少的问题，而强调土地供应是够的，但都被开发商屯起来了，典型的舍本逐末，如果他们计划都对、判断都准的话，就不需要市场经济了；2、容积率不论是大城市还是中小城市都没有提高的规定，这也是纵容了高地价、高房价的一大原因，国土部历来政策中从未涉及；3、保障性住房应该是增量，但不应该占据商品住房供地指标，两者对应的群体完全不同，强调70%的指标只能是恶化中产阶级购房环境，很简单，本来饼就不大，又被切走了一大块，多数工薪阶层去跟富人竞争有限的商品房。投资建议：结合我们以前关于“土地并不稀缺”的报告，我们认为目前的政策无法治本，“饿地政策”在重复香港的老路，其结果必定是居住环境的恶化，房价今年仍将上涨，而地产股目前的估值反映了房价下跌10%以上的预期，所以仍看好地产股，但预计未来仍将有政策的打压而抑制地产股的估值，所以业绩推动是股票上涨的主要动力，建议关注具有较好业绩成长性的公司。
（具体内容请见附件）
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