| 来源： |
国海证券研究所 |
发布时间： |
2009年09月21日 14:40 |
作者： |
赵铎 |
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今年前8个月全国商品房销售面积累计同比增长42.9%，销售金额同比增长69.9%，价格涨幅达到29.5%。然而区域市场数据已经开始出现分化，以北京、上海、深圳三大一线城市为代表的区域市场近期出现了不同程度的成交萎缩。我们倾向于认为商品房成交量高峰已过，二三线城市目前相对平稳，但可能滞后于一线城市也出现萎缩。
下半年政策的轨迹如我们之前判断，由积极刺激转为侧重带动投资和充实财政。当前货币政策的松紧两种方向实际已经面临产值增长与资产价值泡沫的两难选择，再加上四中全会、国庆等重大政治事件的进行，我们判断政策将处于相对的真空期，下一阶段决定市场变动的主要因素将回归到供求关系的变动。
需求方面，由于价格上涨以及银行贷款控制伤害了购买力，使得成交量受到抑制；供给方面，由于当前企业资金状况较好，偿债压力明显缓解，因此即使成交量出现一定萎缩，如果企业不进行过快的开发投入，短时间内很难出现债务和资金压力造成大幅降价的可能。
全国房地产开发投资还处于相对温和的状态，08年施工面积与09年预计销售面积的差额较小，这也造成局部市场出现供应紧张的现象，下一阶段开发投入环比增长是合理的选择。但高投入不一定意味着高回报，不计成本抢夺“地王”并不一定是好的选择，在市场景气度较低的时期，企业有更多机会通过低成本的股权收购或无竞争的摘牌方式获取土地。
我们认为房地产板块盈利能力仍将处于较高水平，结合业绩增速预期，板块09年25-30倍、10年20-25倍整体市盈率应属于较合理水平，风险因素主要来自商品房成交量萎缩对市场信心和未来预期的负面影响。我们维持板块“中性”评级，选股的思路有两个方向，一是规避商品房成交量萎缩的负面影响，二是在流动性充足前提下优选业绩确定性高而股价超跌的品种。维持对金融街、张江高科、福星股份、华发股份、招商地产的“增持”评级。
（具体内容请见附件）
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