| 来源： |
国信证券研究所 |
发布时间： |
2009年08月07日 14:22 |
作者： |
方焱;区瑞明 |
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撰写时间： |
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事项：
深圳市委市政府日前通过最新一期《市政府公报》正式发布《深圳市综合配套改革三年(2009～2011年)实施方案》。该方案提出：深化行政管理体制改革，申报将经济特区范围延伸至全市；对财税体制提出多项改革措施，其中，2009年将开展准备工作，适时探索开征物业税，合并城镇土地使用税、房产税。
评论：
深圳将率先探索物业税和特区版图扩大，符合我们预期。我们在以前的相关报告中多次提出，国内开征物业税是大势所趋，会在一些已空转的城市率先试点，深圳关内是经济特区，今年全市又被批为综合配套改革试验区，加上物业税又空转多年，因此“在今年开展开征物业税的准备工作、适时开征物业税”是符合我们预期的。另外，我们在5月19日的报告——《特区版图将扩大，利好深圳地产股》对深圳特区版图扩大也有预期，对其影响也进行了分析。
我们猜测深圳未来的物业税征收方案将不会增加开发商负担，对高端物业和投资性需求或会有影响。国税总局地方税务司副司长杨遂曾在08年公开表示：“关于物业税的征收，国家现在没有具体方案，也没有具体时间表。但可以肯定的是，物业税将不会新增加税收负担。”，他并指出：“物业税将包括原有的城镇土地使用税、房产税等与房地产相关的税种，采用合并征收的方式。”。本期《深圳政府公报》并未透露未来物业税的具体征收方案，我们预测，深圳方案将大体与杨司长所述一致，而有人建议的“将土地出让金纳入物业税，将目前一次征收70年或50年地价的做法改为年租，按70年或50年分次征收”，我们认为在中短期（3-5年内）不会出现在深圳的方案当中，另外，我们猜测，征收方案或不排除对别墅等高端商品房和第二套商品房按每年不超过房屋价格1%的税率征收物业税，但这仅仅是我们基于对征收方案往最严格方向上的一种猜测，届时也未必会出台此种方案。因此深圳开征物业税，不会增加开发商的负担，但对高端物业和投资性需求或会有影响。开征时点上，基于准备工作的复杂性，我们预测最快也要到2010年下半年才能开征。
深圳特区扩容，对深圳房地产行业是重大利好。特区版图扩大至全市范围后，深圳特区的中轴线将会向西移动至前海级宝安中心城片区，着眼于新特区版图，将有望催生富有前瞻性、高起点、高标准的新城市规划布局，龙岗、宝安两区及光明新区的生活、交通、教育等配套也会进入一个新的局面，城市价值将获提升，房价、地价未来将上涨，而福田、罗湖、南山、盐田四区由于本身在城市建设及人文环境方面已位居全国前列，并且毗邻香港，土地资源已极为稀缺，房价未来仍有望保持坚挺。因此，特区扩容无疑对深圳房地产业构成重大利好。（详细内容请参阅附件）
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