| 来源： |
国信证券研究所 |
发布时间： |
2009年06月11日 14:27 |
作者： |
方焱;区瑞明 |
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第23周，我们重点跟踪的环渤海、长三角、华南及中西部共十六个重点城市的新建商品房销售行情继续火热：从销量来看，合肥出现同比负增长，但仍远超去年各周的平均水平，其余各地同比增幅仍然巨大，有10个城市仍保持三位数的同比增幅，环比则分化明显，环比增长的有10个，环比回落的6个，即使环比回落的城市，也远好于去年各周平均水平，有的甚至还高于去年最好一周的水平（如青岛、上海、杭州、东莞）；从库存来看，北京、南京、深圳可售量已低于去年同期水平，上海已与去年同期相近，按第23周的成交量水平推算，四地新建商品住宅库存静态消化周期分别为：
北京6个月、南京3个半月、深圳5个多月、上海1个半月。
6月10下午国家统计局还发布了1-5月全国房地产运行数据——
投资：1-5月全国完成房地产开发投资10165亿元，同比仅增长6.8%，增幅比1-4月提高1.9个百分点，比去年同期回落25个百分点，其中土地购置面积、土地开发面积及房屋新开工面积则分别负增长28.6%、13.3%和16.2%；从单月数据看，投资、土地购置、新开工环比增长，但增幅十分微小。我们认为，数据表明投资已开始显露出回暖迹象，但增长仍然缓慢，从1-5月份土地开发、购置及新开工面积仍是负增长来看，投资仍存在着衰退的隐忧，增速恢复到正常的水平仍需时日，因此，政策面仍将维持“偏暖”格局：一方面仍会继续执行已有的宽松政策来稳住目前楼市销售回暖的局面，另一方面仍会适度出台新的政策来刺激投资。
销售：1-5月，全国商品房销售面积24644万平方米，同比增长25.5%；商品房销售额11389亿元，同比增长45.3%。销售额增幅超出了我们预期（我们预期40%）主要是房价上涨超过了我们预期。
价格：全国70个大中城市5月份房屋销售价格指数显示5月份房屋销售价格同比下降0.6%，降幅比4月份缩小0.5个百分点；环比上涨0.6%，涨幅比4月份扩大0.2个百分点。房价出现上涨趋势，我们认为主要是三方面原因：一、供应减少导致涨价预期；二、供应结构发生变化，高端产品和大户型占比扩大抬升均价，这从近期重点城市成交套均面积变大可以看出；三、销售回暖，开发商资金宽裕了，没有降价促销压力。
景气度：5月份国房景气指数为95.94，比4月份提高1.18点，比去年同期回落7.4点，显露出触底回升迹象，但仍然偏弱，原因是投资增速仍然处在低位，仍然偏弱的行业景气也支撑我们“政策仍将偏暖”的判断。（详细内容请参阅附件）
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