| 来源： |
山西证券研究所 |
发布时间： |
2009年06月10日 15:04 |
作者： |
平海庆 |
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评级变动： |
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撰写时间： |
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5月25日-5月27日，我们参加了长城证券组织的深圳房地产上市公司联合调研，走访了万科A、招商地产、金地集团三家上市公司，与三家公司的高管进行了交流，并参观了部分楼盘。
楼盘热销、价格略有上升。我们参观的招商伊山郡、华业玫瑰郡、中粮澜山等普通住宅目前在售楼盘销售良好，销售率均在80%以上；价格方面，依山郡、玫瑰郡的均价都在7000元左右，玫瑰郡考虑赠送面积摊薄后最低价格在4600元。澜山均价在13000元左右。高端楼盘方面，振业城二期、兰乔圣菲、曦城三个楼盘的在售项目已基本销售完毕，价格方面，三个高端楼盘的价格较开盘时都有上升。总体来看，深圳楼市呈量升价涨之势。
目前成交量未来三个月仍将持续。对于目前深圳楼市的热销状况，万科认为将会持续到8月底，9月份以后情况还要继续观察；金地认为，2009年上半年的成交量属“报复性”，6月份以后市场成交量会有下降，但成交水平仍会高于08年低谷时期的水平。
对于物业税，招商和金地均认为在短期内不会推出，但推出后对投资需求将是极大打击。对于土地增值税清算，万科认为，由于公司拨备比较充分，清缴并不影响利润，只会对现金流有一定影响。
对土地储备都选择“谨慎”，不会拿高价地。万科在下半年会适当增加土地储备，但会继续坚持“在保证投资回报率的前提下拿地，不拿高价地”的原则，不会单纯为了战略布局而在一线城市买高价地；金地认真汲取了此前在土地市场较为激进的教训，在今后选择土地是将在投资回报率与周转率之间选出最佳的平衡点，今年用于土地市场的资金约为50亿元，若定向增发成功，将增加至100亿元左右；招商则延续其稳健的作风，将在已经进入的城市适当增加土地储备。
关于2008年土地跌价准备冲回。三家公司认为，鉴于目前市场的回暖，可能会在年报中将计提部分冲回。(具体内容请见附件)
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