| 来源： |
国海证券研究所 |
发布时间： |
2009年05月27日 14:43 |
作者： |
赵铎 |
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撰写时间： |
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09年前四个月商品房累计成交面积1.76亿平米，同比增长17.6%，成交金额累计7996亿，同比增长35.4%，前四个月和四月单月成交均达到历史最高水平。
上市公司前五个月的顺利销售使得板块09年业绩同比增长的确定性大增，万科、保利、金地三大龙头前四个月销售收入与08年底预收帐款之和都已超过08年全年结算收入，中性预期板块09年净利润同比增长20%。
本轮周期领先表现的深圳近期出现“价升量跌”，这很可能成为下一阶段全国市场的共同趋势。而由于当前购买力提升空间有限，需求的价格弹性应该较高，“价升量跌”对行业持续盈利是不利的。
随着销售大幅好转和银行对开发贷款的放松，开发企业资金实力得到明显提高，而可售面积的迅速减少产生加大开发力度的需求，因此预计未来房地产投资增速有望回升。但我们认为增加投入应以现有储备项目为主，当前仍不是开发企业大规模增加土地储备的适当时机，主要原因在于：第一，全行业的潜在存货压力仍较大；第二，许多上市公司自身储备项目数量并不少；第三，全国土地交易价格实际并未出现明显下降。
政府近期表现出的态度并不认同房价上涨，而货币政策持续放松的力度和时间不能太过乐观，因此我们预计政策对行业的影响将由积极偏向中性。政策层面的利好更多来自各地区发展规划对区域房地产市场的预期提升，主要包括上海建设国际金融中心、海峡西岸经济区加快建设、深圳综合配套改革实验等，相关企业将具备市场回暖因素之外更大的增长动力。
基于对6月成交量冲高回落和政策支持转中性的判断，我们维持行业“中性”评级，对全国市场地位不断提升的万科、保利、招商、金融街，以及受益区域规划提升的陆家嘴、张江高科、深振业维持“增持”评级。（详细内容请参阅附件）
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