| 来源： |
东方证券研究所 |
发布时间： |
2008年07月02日 15:14 |
作者： |
薛和斌 |
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研究结论
07年下半年国家对房地产市场实施调控，使得行业从集体亢奋状态逐渐回归理性，同时伴随着房地产市场成交量的下降和部分地区房价的调整，但是同时我们也要理性看待房地产市场目前的变化。我们用“成交套数/可售套数”这个指标可以作为房地产市场热度指标，来观察房地产市场的交易热度状况。目前，北京的市场热度指标和07年的3，4月份交易情况比较相似；深圳的市场热度指标非常低迷，只在08年5月一度恢复的07年的较好水平；上海08年的可售住宅套数大大少于07年同期，而且还在持续减少，市场热度指标显示08年市场的交易水平甚至还好于07年同期。
我们通过梳理判断房地产公司的盈利能力的影响因素，得到房地产公司盈利能力分析的金字塔模型。我们详细分析了房地产市场的潜在需求和潜在供给，以及促使房地产市场潜在需求转化为有效需求和潜在供给转化为有效供给的因素，发现房地产市场的理性回归有利于行业长期稳定发展。
房地产行业作为资金密集型产业，受信贷紧缩的影响很大。我们在信贷紧缩条件下，对房地产商的行为模式和住宅供应进行了情景分析，发现信贷紧缩将影响到未来房地产市场的有效供给。同时我们发现行业资金流动的整体情况仍平稳，并没有大的异动；上市公司的偿债能力并不脆弱。
国际历史经验表明：经济高增长，实际利率为负利率的宏观经济条件下，房地产价格都处于上升过程中。我们从美国，香港，台湾，韩国的历史经验中得到了验证，同时中国03，04年的宏观经济和房价情况也验证了我们的观点。目前的宏观经济环境对房价具有一定支撑作用：一方面经济高增长情况下房地产实质有效需求将保持高速增长；另一方面，高通胀和负利率，房地产的保值增值作用会使得房价会得到有力支撑。在目前的经济条件下和政府不出台新的严厉的房地产调控政策的情况下，我们预计未来6个月中国房价出现全国性下跌的可能性不大。
从估值角度看，房地产板块已进入价值投资区域，但在房地产市场销售情况和行业资金状况没有出现明显好转，投资者对行业投资信心没有恢复之前，我们维持对行业“中性”评级，建议超配住宅开发型地产公司龙头和物业持有型公司龙头。
风险因素：宏观调控和信贷紧缩对房地产行业有着重大影响，央行继续加息或提高存款准备金率，行业的资金成本将继续提高；政府如果继续出台严厉的房地产行业调控政策，行业将面临向下调整风险；目前房地产价格出现局部调整和涨幅放缓，而建筑成本和人力成本出现大幅上涨，行业毛利率出现下降的风险。
（具体内容请见附件）
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