南昌房地产市场及金融街、万科南昌项目调研情况
    报告起因：调研南昌房地产市场及金融街、万科在南昌的项目
    潜在催化因素
    08年需求面对较大透支压力，复苏将推迟到09年

    我们认为，3月份南昌一手房市场没有如期回暖的关键原因是由于07年爆发式行情对08年需求形成了较大的透支压力：
　　07年以前，南昌住宅市场一直处于较平稳的发展状态，07年在爆发式行情中销售量增长超过50%，均价上涨达22%。受信贷调控影响，07年4季度起市场进入了冰冻期。随着3月份传统销售转暖季节的到来，部分核心城市销售显著回升，而1-3月南昌市区一手房销售量相对于07年同期大幅减少，3月销量甚至只及06年3月的一半，销售欲振乏力，判断真正回暖还为时尚早。
　　目前虽然郊县楼盘大部分都出现了不同程度的打折，市区楼盘价格仍比较坚挺。在08年住宅供给仍然正常，而宏观及信贷政策面不乐观的情况下，市场状况极有可能会进一步恶化，部分开发商出于回笼资金的考虑，可能不得不将其在市区内项目主动向下调整价格。
　　我们的判断是，由于07年在销量上透支较大，市场复苏可能需要推迟到09年才会出现。

　　金融街紫金园及B-5/B-6项目调研情况：
　　紫金园项目短期内有一定压力：1期小高层07年6月开盘和2期从07年9月开盘至今，总销售率为36.5%。短期内销售上有一定压力。08年可结算面积估计在7万平方米以上，预计为公司贡献结算收入3.15亿元和净利润0.74亿元。
　　B-5/B-6项目前景良好：南昌市写字楼市场正面临一次升级，未来2-3年将有一批高设计规格的项目陆续推出，这批项目将提升南昌写字楼整体品质，吸引原本在江东老城区的中高端客户，相应的租金和售价也将有所提高。凭借开发北京金融街商务区的成功经验和客户资源，B-5/B-6项目虽然面临竞争压力，但是优势明显。预计项目整体销售将为公司贡献至少30亿元的结算收入和5.5亿元的净利润。

　　万科四季花城调研情况：
　　北区44万平方米规划面积已售33万平方米。在售项目共4万平方米，销售率60%。预计于08年4月底开始预售的剩余项目合计建筑面积8万平方米。由于在售项目开始期间销售良好，整体去化率仍然能得到保证，同时，万科正在通过调整产品组合策略来应对调控。

　　结论：
　　南昌的住宅市场状况在二三线城市中有一定的代表性，07年房地产市场的爆发行情，打破了南昌市场以往的平稳发展状态，对08-09年的需求将会产生较大的负面影响，市场需要一段时间来消化，消化后的市场将于09年重新回到平稳的发展轨道中。由于品牌、策略、营销等因素，万科项目08年受到的影响将小于金融街项目。

(详细报告请见附件)