楼市回暖有待确认
——“4?14”地产股暴跌点评
事件：
4月14日房地产板块出现了集体暴跌，以万科为代表的30余只地产蓝筹股跌停，申万房地产指数下挫8.72个百分点。这是近几年来，除去年6月4日之外，地产股单日跌幅最大的一次。
点评：
我们认为，地产股暴跌主要有以下几方面的原因：
第一，近日有媒体报道，2007年上海十大期待楼盘和十大楼价翻番楼盘的平均合同撤销率高达40%，个别楼盘竟然达到100%。但随后上海市房地局核查后澄清，被曝高撤销率的18个楼盘开盘至今预售合同撤销率为3.3%，基本正常。上海房地局称，“网上房地产”显示的合同撤销次数实际包含预售合同撤销和定金合同撤销两种类型。媒体所列举的这18个定金合同撤销率较高楼盘中，15个楼盘定金撤销率高于全市平均水平，3个楼盘低于全市平均水平。定金合同撤销的原因主要是当事人约定期限较短，如果到期未完成签约，备案系统就会予以自动撤销，也有少部分是由于当事人换房、退订等造成的。目前全市所有在售楼盘定金合同撤销率约为8%，情况总体上正常，也不排除个别开发商存在通过虚订合同进行自我炒作。
我们认为，18个热销楼盘显示的合同撤销次数可能的确与部分买房人超过期限办理房屋预售合同，“网上房地产”系统自动显示为“撤销”有关；但是过大的合同撤销率还是或多或少了反映了3月上海楼市旺相存在一定水分。从我们在上海网上房地产查询到的合同撤销率数据看，万科的阳光苑和四季花城项目约20%，保利的海上五月花和十二橡树项目分别为27%和6%，金地的格林郡和格林风范城项目分别为2%和4%，招商地产的依云郡项目合同撤销率为2%，中华企业的古北国际花园为25%。因此，平均高达40%、个别楼盘甚至达到100%的合同撤销率很可能跟开发商蓄意造成“涨价热销”的假象分不开。由于上海楼市是此前全国几个大中城市中表现最好的，“造假现象”加剧了市场对楼市转暖的怀疑。
第二，有传言称，国家即将出台新的针对房地产行业的调控政策，即可能要组织对投资性房产进行清查，并利用税收等杠杆以及相关金融手段(加强按揭等审查的标准，使之更为严格)来对“投资性住房进行系列限制”。据悉该消息来源于一位接近政府部门的开发商，我们暂时无法考证其真实性。在我们看来，政府出台类似政策的目的目的，是对房地产自住需求的保护和鼓励，对投机投资需求的长期抑制。该政策对于平抑房价，减少
房地产泡沫，维持行业长期健康发展有着十分积极的作用。在抑制了投机投资需求的同时，必然促使房的目的，是对房地产自住需求的保护和鼓励，对投机投资需求的长期抑制。该政策对于平抑房价，减少房地产泡沫，维持行业长期健康发展有着十分积极的作用。在抑制了投机投资需求的同时，必然促使房地产市场进一步回归理性，从而减少了未来楼市价量超常规发展的可能性。但另一方面，对投资性房产的认定和清查存在较多的技术难关，难以在短期内顺利实施。因此，我们认为，该政策跟物业税一样，对于房地产投资者的短期心理影响大于实质影响。
第三，楼市回暖持续性有待观察。三月各周，全国几个主要的大中城市均出现销量环比上升的情况，不少机构及媒体据此认为市场已经回暖。但实际的情况是，三月各周的成交量虽然环比上升，但整月与去年同期相比，仍然下降厉害。三月份，北京住宅期房的成交量同比下降约27%，深圳同比下降约25%，上海情况最好，同比下降约10%。但是四月第一周的数据，却与阳春三月表现出来的暖意截然不同，几个大中城市无一例外的出现了周成交量大幅下滑的情况，成交面积环比下降30%－60%。北京期房住宅成交量环比下降63%，上海住宅成交面积环比下降51%，深圳环比下降39%，天津环比下降为31%，杭州环比下跌42%，武汉环比下跌50%。究其原因，我们认为，一是3月下旬大部分城市成交大幅度上升（北京、上海、深圳、天津、杭州、南京），消耗了一定市场购买力，二是受清明小长假出行影响，三是可能跟银监会提醒各商业银行不得放宽第二套房贷政策有关。但是我们也不禁要问：三月份成交量的上升更多的是楼市已经转暖，还是季节性的因素？这个问题显然要待四、五月的销售数据来证实。
第四，近期土地市场继续出现流拍现象。深圳4月8日公开挂牌出让5幅地块，流拍4块，成交一块的地价也回落到了同区位2006的地价水平。4月11日深圳再次挂出的3幅地块中，又流拍两块，成交地块的楼面地价仅1149元/平方米，这相当于同区位2005年的地价水平。上海4月9日8宗土地挂牌出让，成交6宗，流拍2宗，拍卖现场气氛冷清。厦门4月8日，在继上次9幅地块集体流拍之后进行了第二次拍卖，结果10幅地块中仅成功出让6幅，其余均遭“流拍”，成交地价也出现大幅下滑。在市场看好楼市3月回暖的同时，土地市场继续遭遇大规模流拍的棒喝，这一方面说明开发商资金链的确很紧张，另一方面也表明其对后市趋于谨慎。
尽管目前地产股估值不高，行业08年业绩增长确定性较大，但是在房地产市场整体并未持续回暖，各个区域、城市之间，存在明显分化现象的情况下，我们仍维持对行业“谨慎推荐”的投资评级。
