调控平滑波动，长期景气不改

——房地产行业2008年策略报告

　　房地产行业的调控贯穿了2007全年，从年初的清算土地增值税、提高城镇土地使用税、继续规范土地出让，到下半年的收紧开发商贷款以及近期针对第二套房贷款的新政。我们认为在07年房地产市场整体偏热的情况下，以上政策及时的避免了泡沫的进一步膨胀，有利于平滑行业周期，延长行业景气。第二套房贷款新政必然会打击到投机性买盘，将导致最近几个月市场观望气氛较浓，但对改善型需求的压制作用相对较弱，08年房价稳中趋涨的趋势不变，销售将呈现前低后高的状况。另一方面，调控政策加快了行业洗牌，将导致土地和资金同步集中的状况，进一步凸现优质上市公司的价值。

　　07年初开始出现全国性的旺销局面，五月之后进一步加剧，虽然央行9月底后紧缩政策不断，且房产销售逐步进入销售淡季，但07年销售金额远超往年平均已成定局，并且我们认为08年的销售形势也不如目前想象的那么悲观。房地产上市公司08年后盈利增速将有所放缓，但仍将保持较高增长，尤其是质地较好、成长空间更大的二线地产股。

　　决定需求和房价的根本性因素是经济持续快速增长带来的购买力的提升，并且人口结构、城市化进程以及人民币升值的前景都不可逆转。我们认为需求的基础并未改变，并且在未来几年中，对住宅的需求将进一步增长。另一方面，住宅供应增长速度有限，且主要城市08年新增供应将很可能出现负增长，即使考虑到信贷对需求的抑制作用，08年供求缺口仍然存在。

　　我们认为目前的地产板块已经充分调整，我们依然看好08年住宅销售前景，并且看好优质公司进一步提升市场份额。目前房地产市场以及房地产股的表现非常类似于04、05年的情景，对房价缺乏信心，土地价格也相应疲软，而后几年中国经济和国民收入水平增长超出预期从而导致房价也超出之前较为悲观的预期，造成07年行业性的毛利率迅速增长。从目前的趋势看来，这种状况很可能在今后几年重现。目前一线地产股的08年的估值水平在25倍左右，对应09年市盈率在15到20倍，接近04-05年证券市场最低迷时期的估值水平。我们维持对房地产行业的“推荐”评级。我们看好一线地产股中的万科和保利地产，以及二线中的冠城大通和华发股份。

（详细报告请见附件）