事件
　　2007年11月19日，国土资源部，财政部和中国人民银行联合制定了《土地储备管理办法》。《办法》规定土地储备机构统一承担本行政辖区内土地储备工作，包括土地取得，前期开发和储存以备供应土地等，并对土地储备的来源，开发及利用，土地供给和相应资金管理进行了规定。

　　评论：
　　此次政策调整使得一级土地开发环节分工更细化，有利于开发周期缩短；对于政府来讲，在土地供应环节的调控能力增强，同时将加大存量土地的盘活力度；对于开发商来讲，竞争将提前到一级土地开发环节，拿地成本上升；对于行业来讲，景气不改，行业集中度提高。

　　1.一级土地开发周期有可能缩短
　　由土地储备机构统一承担本行政辖区的土地取得，前期开发和储备，使得一级土地开发环节分工更加细化，有利于提高一级土地开发的效率，增加了缩短供地周期和增加土地供应量的可能性，同时一级土地开发环节政府垄断特性增强。

　　2.开发商的竞争提前到一级土地开发环节
　　如果《办法》中提到的土地开发及其配套设施建设实行公开招标的方式能够严格执行，这将加剧一级土地开发环节的竞争。随着土地成本的上升，一级土地开发利润的丰厚，将促使更多的房地产企业参与到一级土地开发环节，凭借一级开发的先入优势获得二级开发权，一级土地开发的市场化程度将提高。

　　3.土地供应集中化，政府调控土地供应能力增强
　　土地储备工作由土地储备机构统一承担，并交由国土资源管理部门统一组织供地，这将减少土地供应的渠道，增加土地供应的集中度，政府调控土地供应的能力增强。

　　4.土地使用权转让将更加灵活，降低开发商土地储备风险
　　《办法》规范了土地储备机构收购国有土地使用权，首先将加剧国有土地使用权转让环节的竞争，有可能增加国有土地使用权的转让量，提高存量土地盘活的效率；其次土地使用权转让将更加灵活，开发商储备土地的风险将降低；第三，有可能增加股权收购模式拿地成本。

　　5.开发商拿地成本将上升
　　《办法》是盘活存量土地政策的细化，有助于加大盘活存量土地的力度，增加存量土地的供给，缓解土地供给不足的矛盾，同时也为控制农用地转建设用地奠定了基础。这不仅提高一级土地开发成本，而且提高土地出让价格，同时考虑到土地供应的集中化，开发商拿地成本将继续上升。

　　6.行业景气不改，行业集中度提高

　　《办法》将在增加存量土地供给，部分缓解土地供求矛盾的情况下，带来开发商拿地成本的上升，但上升幅度，要视政策的执行力度和具体实施办法而定，同时由于开发商转嫁成本能力较强，因此对行业的影响不大。另外，进行一级土地开发要求开发商具备一级资质，这将进一步提高开发实力强的开发商，促进行业集中度的提高。

　　7.此次政策调整，将有利于提高土地储备丰富，尤其是先期拿地成本较低的开发商的竞争优势；另外，对于利润已经确定但未结算的项目影响较小，因此我们推荐大连友谊（000679）和万科（000002）。

　　（详细报告请见附件）