| 来源： |
中金公司研究部 |
发布时间： |
2012年08月09日 14:39 |
作者： |
宁静鞭 |
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北辰实业今日公布2012年中报，实现收入26.7亿元，同比上升8.3%；实现净利润2.9亿元，合每股收益0.09元，同比下滑14.2%。
项目销售较好：公司期内实现销售14.0亿元（9.9万平米），其中主要是碧海方舟别墅（合同金额5.3亿元，售价9.9万元/平米），以及长沙北辰三角洲项目（合同金额6.0亿元，售价8,289元/平米）。目前碧海方舟共22栋独栋别墅已经完成销售，多数下半年入账，同时公司还将加推长沙项目的A1区写字楼、D1区及D2区，力争下半年实现销售17.9万平米，金额29.3亿元目标。
长沙北辰三角洲D3首开区开始结算：公司上半年开发收入14.5亿元，其中主要是长沙项目的12.1亿元贡献。但由于该项目售价偏低，营业税金前毛利率仅25.8%，我们估计净利润率不到14%。
商业地产收入好于预期：公司投资物业（包括酒店）实现收入9.6亿元，录得税前利润2.9亿元，好于预期；其中北辰时代大厦、世纪中心及国家会议中心等项目实现税前利润1.85亿元。
财务压力有限：公司净负债率89.2%，在手现金29.3亿元，但短期借款及一年内到期借款19.6亿元，偿债压力小。公司期内经营现金流入26亿元，剔除商业地产12亿元（主要从母公司反映回款），开发销售回款约13亿元，回款情况良好。
发展趋势：
北辰三角洲项目今年开始进入结算期，上半年D3区结算了9亿元成本（对应12亿收入），还将有该项目挂账4.5亿元成本下半年入账，我们预测D3区结算将贡献全年收入17亿元，对应贡献利润约2.2亿元；而投资物业方面，北辰时代大厦、世纪中心两项目结束爬坡期，我们预期收入将实现约10%的同比增长。
小幅上调盈利预测；维持“审慎推荐”评级：
公司商业地产经营状况好于预期，我们小幅上调2012年、2013年盈利预测至每股0.19元/0.25元。公司2012年/2013年市盈率分别为14.6/11.0倍，目前公司股价较我们2013年NAV预测折让49%。我们认为公司商业地产业绩贡献稳定，资源价值高，维持“审慎推荐”评级。
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