| 来源： |
光大证券研究所 |
发布时间： |
2012年06月19日 14:25 |
作者： |
唐佳睿 |
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撰写时间： |
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公告梗概：
经董事会批准，公司确定收购南通新景置业拥有的南通文景置业（南通二店）50%的股权，转让价格为注册资金0.5亿元加溢价2亿元合计2.5亿元，溢价依据为文景置业用于工程建设的借款利息计1.02亿元及商业街已登记销售部分的预计利润2亿元的50%部分收益。收购完成后，公司持有文景置业100%的股权。
收购南通二店50%股权，预计地产税后利润4.2亿元：
南通文景置业主要是为开发南通市文峰城市广场（南通二店）成立的项目公司。南通文峰城市广场位于城市中轴线，是南通第二商圈的最佳位置，总建筑面积300918平米，由12万余平米的大型商场、一幢23层的五星级酒店、一幢39层的办公大楼和5幢30余层高层住宅组成。该项目于2010年4季度开工，其中购物中心部分由文峰大世界入驻，预计于2013年下半年开业。
文景置业整体开发投资回报较高，项目前景较好：1）我们保守估计商业街、办公楼及住宅的税后利润达4.2亿元（税前5.6亿元），折合EPS0.852元，其中仅商业街销售预计税后利润超过1.5亿元，公司收购剩余50%股权后，将享受商、办、住等销售100%的完整利润，由于南通二期收入和业绩是否在2012年确认（主要是商铺利润）还有一定不确定性，我们假设该项目将在2013年和2014年分别确认一半收益，EPS各为0.426元。2)南通二店之前系向文景置业租赁，收购后签订的租赁合同随即终止，租赁物业变为自有物业，每年节省租金约1000万元，考虑25%税率，增厚公司2013/2014年零售主业EPS约0.0076/0.015元。3）交易前，文景置业为二个股东各持50%股权，重大决策需经双方股东协商一致，收购提高南通文景置业有限公司的决策和管理效率，加快南通二店建设进度。
维持买入评级，综合开发优势明显：
我们调整公司2012-2014年EPS分别至1.11/1.67/1.87元，其中零售主业0.87/1.08/1.28元（之前分别为1.11/1.36/1.52元，其中零售主业0.86/1.06/1.25元），以2011年为基期未来三年CAGR为28.6%，EPS的调整主要是由于我们之前预测南通二期股权50%情况下2013-2015地产收益EPS分别为0.13/0.10/0.10元，现调整为100%股权情况下2013/2014分别确认收益0.426/0.426元，给予公司6个月目标价18.37元，对应零售主业2012年20X市盈率。外延方面，我们预计公司12年将新开启东一期，13年新开长江镇店、启东大卖场、南通2期、宿迁店、连云港店等，公司凭借较强的城市综合体开发能力，竞争优势明显。而内生方面，公司在苏中苏北地区品牌深入人心，客户黏性强；随着消费升级，门店能够保持较强内生增长以及少于行业平均的培育期，预计2013年公司将迎来业绩爆发期，维持买入评级。
风险提示：
营业收入地区分布集中、人才和管理团队建设滞后于扩张速度。
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