| 来源： |
湘财证券研发中心 |
发布时间： |
2012年01月06日 14:19 |
作者： |
苏多永 |
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竞拍+股权收购，取得武汉和青岛项目
2011年12月20日公司成功竞得武汉市汉阳墨水湖南岸A、B、C三个地块，总建筑面积109.52万平方米，总地价34.1亿元，平均楼板价3114元/平方米；12月29日公司通过股权转让方式取得青岛市城阳区流亭街道空港经济区20081837、20081844、20081846、201013560号四个地块，总建筑面积约29.46万平方米，总取得成本约2.9亿元，平均楼板价约1000元/平方米。
销售业绩+融资渠道奠定逆市扩张基础
2011年公司取得良好的销售业绩，合同销售金额预计210亿元以上，超过年度计划约5%-10%。截至2011年9月末，公司货币资金达到123亿元，同比增长27.6%，为公司逆市扩张提供条件。同时，顺畅的融资渠道也助推公司扩张。公司竞拍武汉地块的资金主要来自于外币借款，资金压力相对较小；且借款利率不到3%，融资成本相对较低。
逆市拿地主要看项目投资价值
武汉墨水湖南岸三地块具有较强的稀缺性，位于武汉新区重点发展片区居住用地的核心区域，环抱墨水湖，周边房价约8000元/平方米。公司将项目定位于环湖中高端商品住宅，预计售价在10000元/平方米以上，项目投资价值较大。
青岛四地块位于空港经济区，该区域是青岛重点发展区域，产业和区位优势明显，且项目用于开发商业办公楼，未来市场前景较好。青岛项目将“租售并举”，有利于加快资金回笼，降低项目风险，且青岛项目楼板价仅1000元/平方米，而周边房价大多在7000元/平方米以上，项目投资回报率较高。
优化区域布局，启动新一轮扩张
公司项目主要集中在北上广深等一线城市，在二三线城市的项目相对较少。公司成功取得武汉和青岛项目后，公司二线城市的土地储备增加约129万平方米，有利于优化项目的区域布局。同时，逆市拿地反映出公司启动了新一轮扩张，与年初提出的适度利用财务杠杆，加快周转，做大规模的战略吻合，公司将步入快速发展阶段。
估值和投资建议：
武汉、青岛项目投资价值较高，毛利率将在30%以上，预计2013年实现预售，2014或2015年结转收入贡献利润。因此，维持此前盈利预测，2011-2013年EPS分别为1.53元、2.11元和2.66元，动态PE分别为11.83倍、8.55倍和6.78倍，PB分别为1.50倍、1.29倍和1.10倍。武汉、青岛项目将增厚公司每股NAV约1.53元，至26.77元，折价率约32.77%。结合公司基本面的状况，参照房地产行业一般估值水平，给予公司2012年10倍PE，6-12个月目标价21.10元。
（具体内容请见附件）
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