| 来源： |
光大证券研究所 |
发布时间： |
2011年12月26日 14:12 |
作者： |
唐佳睿 |
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评级变动： |
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撰写时间： |
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事告梗概：
1)公司拟与新宇房地产合资合作建设松原市“坤茂大厦”暨欧亚购物中心综合楼。综合楼建筑面积约12万平方米，本公司投入建设资金1.95亿元人民币，2012年12月30日前交付。2）公司通过公开招拍挂方式向吉林市丰满区人民政府取得吉林丰满经济开发区红旗街道红旗村项目土地使用权，用于建设吉林欧亚城市商业综合体，宗地规划用地面积约为28.7万平米，每平方米净地价格800元人民币。
简单点评：
1）松原属东北三四线城市，公司投建项目的期望是将此购物中心做成当地经营功能最全、档次最高、能力最强、环境最好的购物中心，如此公司可以抢先一步将高级业态下沉到低线城市中，提早确立未来的优势地位。中长期来看，欧亚集团坚持一贯的自有物业开店作风，对抵御租金上涨的风险有积极意义。此外，本项目属公司与地产商合作合资形式投建，对资金的要求低于完全自建自营，降低了扩张成本并提高了扩张效率。我们认为位置良好的商业地产属有升值潜力的资源。除公司预计的年平均投资收益率为投资额的5%-7%之外，物业本身的升值也值得期待。进一步深耕优势区域，挖掘低线城市潜力。
2）吉林丰满经济开发区地理位置优越，强大的优惠政策，发展前景广阔。公司购地自建城市商业综合体，符合政府城市总体规划和发展需要，且公司在长春垄断优势较为明显，因此购地价格相对较为便宜，每平米净地价格仅为800元人民币（我们在新浪网上查到，丰满区商品住宅在5000元/平左右）。从财务上看，本次城市综合体的土地总投资额为2.30亿元（28.7万*800元/平），但由于地块巨大，因此未来建设投资的总额巨大（我们预计将开发成30万商业综合体、15万的商业配套（写字楼、门市房），45-50万的住宅，共计约90万平米）。截至3Q2011，公司货币现金2.24亿元，资产负债率72.47%，由于公司近年扩张较为积极，因此资金压力较大。今年以来公司已发行2次短融共计4亿元，并在11月18日获得证监会核准向社会公开发行面值不超过4.7亿元的公司债券，未来资金方面在短期可以得到一定缓解。由于该土地目前动迁有些难度（新动迁标准未定），无法强拆，因此我们对该项目的进度持谨慎态度，预计该项目短期对公司的业绩不会造成影响。
维持买入评级，公司属于强势区域百货龙头：
不考虑上述两个“大体量”门店，我们维持公司2011-2013年盈利预测分别为1.03/1.37/1.82元，以2010年为基期三年复合增长率29.8%，认为公司的合理价值为34.25元，对应2012年25倍市盈率（我们认为公司激励机制目前充分且自有物业比例高，有理由享受高于行业平均5X的市盈率）。从已公告的门店储备情况来看，未来外延扩张仍然较为积极，而公司目前加强超市业态布局、尝试购物中心业态等变革，长远来看均有利于公司的协同效应和规模扩张，建议投资者25元以下积极买入。
风险提示：1）激烈的商业市场竞争形势和消费需求的不断变化，将会使该项目存在一定的市场和经营风险。2）该项目需松原市有关部门批准。
（具体内容请见附件）
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