| 来源： |
中金公司研究部 |
发布时间： |
2011年07月29日 14:33 |
作者： |
白宏炜;宁静鞭 |
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撰写时间： |
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2011年上半年业绩每股0.48元：
陆家嘴今天公布了上半年业绩，期内实现主营业务收入25.8亿元，同比上升27.6%，其中租赁收入4.56亿元，同比增加40.9%，塘东地区4-13地块的土地批租收入贡献16.7亿元，同比增加11.2%。公司期末净利润为8.92亿元，合每股收益0.48元，同比下滑12.2%。
正面：
收入超预期，租赁业务稳定增长：公司期内实现收入25.8亿元，好于预期，主要源于16.7亿元的塘东南块4-13地块土地批租收入贡献。租赁收入达4.56亿元，年化在9亿元以上，预计全年将较去年增长20%~30%。
净负债率小幅下降：期内净负债率较年初下降了3.1个百分点至38.2%，在手现金增加到16.9亿元，较年初增长48.1%。
负面：
财务费用有所增加：期内财务费用达9700万元，同比上升102.3%，而一季度财务费用仅2800万元。
发展趋势：
我们看到，公司写字楼及商业物业租赁正走上正轨，未来两年租金收入将保持20%左右的同比增长，有望实现从土地批租商向上海金融核心区持有物业经营商的转变。但近年的收入/盈利依然依靠土地批租的贡献，盈利增长相对有限。
小幅调整盈利预测及中性评级：
公司期内土地批租收入超预期，我们也相应调整了收入假设，但由于财务费用上升较快、批租毛利率低于我们预测，我们小幅调整2011、2012年盈利预测至每股0.68元及0.69元。目前，公司A股股价对应2011/12年市盈率分别为20.2、19.7倍，对2011年底净资产有29%的折价，估值相对合理，但由于公司正在完成商业模式转型，短期内看不到业绩快速反转可能，暂维持“中性”的投资评级。而目前B股股价对2010年底净资产值仍折让59%，维持“推荐”评级及2.45美元目标价。
（具体内容请见附件）
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