| 来源： |
光大证券研究所 |
发布时间： |
2011年07月27日 14:19 |
作者： |
唐佳睿 |
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撰写时间： |
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公告梗概：
公司拟将新中国大厦1F-3F实用面积7000平米（不含公共面积）物业出租给广州市诚大置业有限公司作为经营服装批发市场使用，合同期15年。
上一个合同期年均租金约5000万元，其中2010年租金收入约6000万元。
新合同1-3年租金和费用共计1亿元/年，4-6年1.02亿元/年，7-9年1.04亿元/年，10-12年1.07亿元/年，13-15年1.1亿元/年。
提高物业租金收入，增厚2011年EPS约0.04元：
2010年公司租金收入6000万元，而此次新合同1-3年租金为1亿元/年。我们假定2011-2013年租金分别提升2000万（半年计算）、4000万和4000万，则税后（25%税率）净利润约为1500/3000/3000万元，以公司3.59亿股本计算，增厚2011-2013年EPS分别为0.04/0.08/0.08元。此次提租合同，我们认为有利于公司中长期的业绩提升和盈利能力提高，同时给予广州友谊较为稳定的现金流支持。
估值处于行业较低水平，门店培育仍需一定时日：
公司目前外延扩张积极，2010年公司先后开设环东南馆和国金两家新门店，由于百货新门店需经历2-3年培育期，我们认为短期内费用成本将侵蚀一定利润，因此目前公司2011年21倍的估值，基本反映了对于短期业绩压力的预期。但长期来看，未来公司将充分受益于居民消费升级以及目前奢侈品消费景气度上升的趋势，此外公司较好的治理能力和股权清晰也是公司的亮点之一。
维持增持评级，六个月目标价27.25元：
我们上调公司2011-2013年EPS分别至1.13/1.42/1.70元（之前为1.09/1.34/1.62元），主要上调原因即此次公告增厚的每年租金业绩，以2010年为基期三年CAGR为23.1%，认为公司合理价值为27.25元（其中2011年主业EPS 0.93元给予25倍，租赁业务EPS 0.20元给予20倍估值）。公司定位于中高端百货的差异化特色是目前A股零售业中较为突出的优势，而未来中高档产品进口关税降低的催化剂，将给予广州友谊短期一定的收入以及业绩提升，但考虑到短期两家新门店的业绩压力，维持增持评级。
风险提示：
2010年两家门店培育期过长，广州百货业态竞争激烈程度加剧。
（具体内容请见附件）
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