| 来源： |
海通证券研究所 |
发布时间： |
2011年07月13日 14:30 |
作者： |
路颖 |
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撰写时间： |
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公司今日（2011年7月13日）公告将于7月19日召开第二次临时股东大会。审议《关于投资创办新世纪百货购物中心的议案》。同时审议《重庆商社新世纪百货有限公司为其控股子公司重庆商社电器有限公司提供银行授信担保的议案》。
简评和投资建议。
根据网点发展的需要，公司下属全资子公司新世纪拟整体租赁位于重庆市观音桥步行街“绿云尚都”面积约8.6万平米商用物业开设综合购物中心，创办新世纪百货购物中心。
项目位于重庆五大商圈之一的“观音桥步行街”，物业前身为经营服装的专业市场，负一层至平街七层组成总面积约8.6万平米。新世纪拟整体进行租赁，租期20年。20年租赁均价56.25元/平米。为支持对方对车库土建改造费用，新世纪将预付前三年租金合计1.365亿元，开发商将前三年租金适当下调，同时承担租赁期内的物业管理费。
开发商负责配置中央空调、电动扶梯、直升客货梯水、气、电、消防系统。新世纪负责租赁场地的室内装修、外立面的改造及设施设备改造和增加。
公司测算预计项目总投资2.197亿元，投资利润率18%、投资回收期10.6年、财务净现值7086万元、内部收益率10%。
新世纪百货购物中心是公司重组后的首次大体量外延扩张项目，我们认为该项目位于重庆核心商圈，物业面积合适，租金成本较低，开展购物中心综合经营，预计培育期短，盈利前景较好。简单假设8.6万平米面积中，实际可用经营面积5万平米，综合经营百货、超市和电器业务，假设购物中心坪效为1.5万元/平米（新世纪百货当前约2.3万元/平米经营坪效的65%），预计首年经营收入7.5亿元左右，以13%左右的毛利率计算，毛利为1亿左右，扣除4550万租金，1600万摊销，800万开办费，3000万左右人工，以及其他费用，预计首年度亏损约1500万左右，其后可以实现盈利。
维持对公司的基本面判断。
我们认为公司2010年2.5%的净利率依然低于行业可比公司水平1-1.5个百分点，其具有从较低的净利率向上提升的空间。其业绩提升的潜力将主要来源于：（1）规模议价：重百与新世纪合并后，从销售规模80亿左右，转变为超过200亿，并且消除了二者之间的竞争，增强了区域垄断议价能力，这将体现于新公司未来毛利率的提升上。（2）经营协同：重百门店和新世纪门店有一定的差异化定位，前者主要定位于“大众百货”，后者主要定位于“时尚流行百货”，经营互补的协同效应将有望逐步体现。（3）管理效率：合并后的公司组织体系将在整合之后得到效率提高，费用率将有下降空间。（4）外延扩张：合并后，公司将拥有更为优势的竞争和扩张地位，受益重庆良好的区域经济前景，公司成长也将获取主城区的内生提高和主城区以外区县的外延增量的综合带动。
在重组之后，我们预期随着公司的治理改善和效率提升，将有望推动公司业绩提升的潜力转化为现实。未来业绩释放值得期待。
（具体内容请见附件）
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