| 来源： |
中银国际研究所 |
发布时间： |
2011年05月04日 14:35 |
作者： |
田世欣 |
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世茂股份(600823.SS/人民币14.53，买入)今年1季度实现营业收入9.9亿元，同比下降0.4%；实现净利润1.96亿元，同比增长21.1%；归属于母公司的净利润1.77亿元，同比增长100.1%，合每股收益0.15元。1季度收入同比持平而净利润实现翻番，一方面上年同期结算收入大部分来自于公司持股仅50%的南京项目，本期少数股东权益同比大幅减少74.58%至0.19亿元，另一方面是由于结算价格上涨使得公司综合毛利率从29.4%提升至41.6%所致。报告期内，公司坚持以商业房地产开发为主线，结合广场、百货、影院和儿童事业等多元业态，打造独具特色的商业运营模式，实现公司快速发展和业绩增长。
在物业销售方面，公司通过常熟、北京、杭州、徐州等项目销售，实现合同签约额15.69亿元，同比增长55.3%，合同签约12.03万平方米，同比大幅度增长。在项目开发方面，新开工面积达到14万平方米，竣工面积达到8万平方米。在住宅得到全面限购及限贷严格执行的情况下，商业地产因其租金上涨及物业升值确定进而成为市场资金避通胀的安全港湾。2011年公司总可售资源约为130亿元，我们认为全年整体去化率有望保持在去年60%左右的水平，预计世茂股份完成全年80亿元的销售目标的压力不大。
在商业业态经营方面，公司按照既定的方针和战略实施，稳步布局广场、百货、影院、儿童事业发展等多元主题经营业态，公司业态组合力度得以提升。其中，徐州世茂广场已于2011年1月正式开业经营，公司计划2011年新增经营性物业6万平方米，累计经营性物业面积达到60万平方米。
公司季末预收帐款31.0亿元，较10年末增加了7.5%，对我们2011年开发类业务预测收入的锁定率为59%，预售锁定不足。
报告期内，公司继续采取比较稳健的财务策略。季末，资产负债率从10年末的60.8%下降至59.3%，净负债率从10年末的29.2%上升至40.0%，负债率总体处于中等偏低，1季度，公司每股经营活动产生的现金净流出为0.72元，显示加快开工对公司的资金产生了一定的压力。公司除了采用银行及信托等传统性的融资方式以外，目前正积极的开拓REITS等新型融资方式，以期借助金融杠杆拉动商业地产加速发展。
我们暂时维持对公司1.06元的2011年盈利预测不变，公司上半年新推盘以南京住宅项目为主，下半年将是商业地产项目的主要加推时间，预计下半年销售超预期的可能性存在；公司在商业地产开发、广场、百货、影院等方面进行多业态组合式发展，下大力气培育核心商业经营竞争力，是A股商业地产企业的领军者，维持买入评级。
（具体内容请见附件）
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