| 来源： |
中金公司研究部 |
发布时间： |
2011年02月24日 15:02 |
作者： |
宁静鞭;白宏炜 |
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1)看好全国性龙头集中度提升，2011年地产个股分化：随着“限购”政策全国铺开，我们预计2011年全国住宅销售面积将下降10%，受影响最大的是一线城市/二线热点城市的中高端住宅开发商。而全国龙头公司，由于项目布局分散，具备品牌优势等因素，其销售将维持稳定增长，行业集中度持续提升；各公司销售表现冷热不均最终将决定地产股2011年呈现走势分化。
2)预期2010年实现盈利27.5亿元，同比增长54.6%：我们预期公司2010年将实现每股盈利0.61元，主要来自于53.8%的收入同比增长以及2个点的三项费用率改善。
3) 2011年可售资源丰富，销售稳定成长可期：看2011年，公司2010年的在建工程面积达到了688万方，新开工面积约400万方，我们保守估计，全年的新增供应将在400万方以上，60%~70%的去化率就能保证25%左右的销售业绩增长。4)上调2011年盈利及NAV：我们认为公司2011年销售将保持25%以上的增长，同时考虑到2010年底超过200亿的预售账款，上调公司2011年盈利至33.4亿元，并引入2012年盈利预测为40.1亿元，对应每股0.75元及0.92元。我们上调公司2011年每股NAV值至9.40元，调整幅度为14%，主要基于最近的项目销售估计以及对公司净负债情况的最新判断。
估值与建议：
重申金地集团“推荐”的投资评级：目前公司股价对应的2011、2012年P/E分别为8.6倍和7.2倍，较2011年底NAV折让32%。
我们看好公司未来股价表现跑赢行业指数，重申“推荐”投资评级，理由在于：1）公司全国布局，项目开发能力、品牌优势突出，2010年可售资源丰富，有望逆市获得较好销售表现；2）管理层面理顺将有助于未来扩张速度提升以及毛利率改善；3）较好的估值吸引力，2011年市盈率8.6倍为龙头公司最低。短期的催化剂是：1）高端项目较好的去化率；2）上半年销售超预期。
2010年业绩预览
结算收入大幅增长，毛利率将稳步改善：我们预期公司2010年170万方左右的竣工以及较好的预售表现将推动公司营业收入大幅增长53.8%至185亿元；而毛利率方面，随着北京金地名京、深圳上塘道等低毛利率项目逐步结算完毕，预期全年毛利率将恢复至26.9%左右。
三项费用率有望维持低位：我们同时预期公司融资成本降低以及利息随着项目进度资本化将使得财务费用大幅下降83%，从而推动三项费用率维持6.9%的水平，低于2009年约2.1个百分点。
预期2010年实现盈利27.5亿元，同比增长54.6%：综合来看，我们预期公司2010年将实现盈利27.5亿元，对应每股0.61元。
（具体内容请见附件）
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