| 来源： |
德邦证券研究所 |
发布时间： |
2011年01月21日 14:23 |
作者： |
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事项：
2011年1月19日，公司以31,134.2577万元总价格受让海科建21%股权，其中北京海开房地产集团公司（以下简称“海开公司”）所持有的9％股权，北京市海淀区商业设施建设经营公司（以下简称“海商公司”）所持有的12％股权。本次交易完成后，公司共持有海科建49%股权，成为其第一大股东。
点评：
收购海科建落定，深化京城开发。本次股权的签订是对07年公司与“海商公司”和“海开集团”签订的《海科建股权转让意向》合同的落实。本次交易完成后海科建股东为：冠城大通股份有限公司、北京海淀区国有资产投资经营公司、北京科技园建设股份有限公司，分别持有北京海科建49％股权、31％股权、20％股权。
具有较强的盈利能力。海科建控股3个子公司，包括北京中关村永丰产业基地有限公司、北京德成置地房地产开发有限公司和北京德成兴业房地产开发有限公司，主要负责中关村科技园开发建设。海科建及下属主要控股子公司正在开发和拟开发的项目包括“百旺杏林湾”、“百旺新城一期”共计约80万㎡的二级土地开发项目及百旺新城三期部分一级土地开发项目。
本次交易的价格偏低。海科建总资产评估值为193,328.73万元，净资产评估值为148,238.78万元，总资产和净资产增值率35.6%和52%。如果仅折算80万㎡的二级开发项目，平均楼面地价不足2000元/㎡。从最新的数据来看，百旺杏林湾的平均售价为23000元/㎡，盈利能力强，将成为公司又一重要盈利来源。2011年参与并表，将增厚每股盈利。
后续可关注海西文化创意园进展项目：2010年8月，公司与福建省福州市永泰县人民政府正式签定了海西文化创意产业园项目合同书。项目位于福州市永泰县葛岭镇赤壁村，面积预计约为202公顷（合3030亩）。总面积的三分之二用于创意产业项目建设，三分之一用于产业园生活配套商住用地。目前公司正进行一级开发，预计2011年2月前完成第一期约为1000亩项目用地的征地、拆迁及公开挂牌出让；其余项目于2011年10月31日前完成征地、拆迁及公开挂牌出让工作。预计总投资32.5亿元。我们认为短期内该项目不会对公司经营业绩产生影响，但是表明了公司看到海西经济区建设的前景，重回海西的战略意图，如该项目顺利摘牌，能为公司带来至少65万㎡的土地储备。
维持“推荐”评级。我们预测，未来2010-2012年的EPS为0.72/1.12/1.51元。对应当前PE12.2/7.8/5.8倍。NAV13元/股，当前折价-33%。股价严重低估，股权激励的方案保证未来3年平均30%的增长，同时股权激励的行权价（10.39元）表明了管理层对公司价值的认定。后续关注：（1）太阳星城D区目前正在做一级开发，即将挂牌出让。（2）海西和前海的建设将大幅提升公司土地储备的价值。
（具体内容请见附件）
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