| 来源： |
民生证券研究所 |
发布时间： |
2011年01月06日 13:46 |
作者： |
王新亮;赵若琼 |
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撰写时间： |
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一、事件概述
万科公布2010年12月销售及新增项目简报，12月实现销售面积68.9万平米，销售金额83.5亿元，同比分别增长69.8%和51.3%。12月新增项目21个。
二、分析与判断
12月销售实现完美收官，全年销售额超预期
公司12月销售面积和销售金额同比增速分别为69.8%和51.3%，增速较11月分别回落16.74%和94.78%，但仍保持50%以上的高位增长。全年来看，公司销售保持旺盛。全年公司销售面积共计897.6万平方米，同比增长35.26%，销售金额共计1081.30亿元，同比增长70.47%，“金九银十”两月销售面积都保持了100%以上的增长，而销售金额更是连续4个月保持100%以上的增速。12月由于季节性原因增速稍有下滑，但仍处于历史较高水平。
项目储备扩张加速，布局二、三线，未来盈利能力有保障
12月公司新增项目21个，较前11个月明显增加，2009年同期新增项目仅为8个。全年新增项目共91个，新增土地计容积率面积2948万平方米，较2009年增长137.03%。新增项目数量的大幅增加表明公司对后续房地产市场的乐观态度。2010年新增项目多数集中在二、三线城市，房价受政策调控的影响较小。且公司对拿地成本控制较好，2010年公司新增项目平均楼面地价仅2790.71元/平方米，较09年增长12.98%，与其销售均价26%的增速相比较小，未来毛利率有保障。
公司发展已突破规模瓶颈，进入新的历史发展时期
公司已突破规模瓶颈，2007-2009年公司销售金额在400-650亿元之间波动，增幅较小，而2010年不论销售还是新增项目规模都进入新的平台，销售金额突破千亿大关，新增项目规模也成倍增长。今年公司激励措施出台，各分公司加大项目储备，顺应市场，产品定位刚性需求者，在调控政策下保持灵活的销售策略，取得了历史上最好成绩，公司成功跨越千亿销售门槛，迈入新的发展期。
三、盈利预测与投资建议
2010年公司销售数据超预期，我们上调公司2011年业绩预测。预计公司2010年和2011年分别实现营业收入635.45亿元和773.34亿元，净利润74.57亿元和101.17亿元，同比增速分别为36.44%和40.63%。2010-2011年每股收益分别为0.68元和0.92元。
目前股价对应2011年PE不足10倍，严厉调控下更显龙头本色，公司应当享受溢价，按照13倍PE，上调目标价位至12元，维持“推荐”评级。
四、风险提示：
房地产行业调控政策的不确定性对行业将产生不利影响。
（具体内容请见附件）
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