| 来源： |
安信证券研究所 |
发布时间： |
2010年11月16日 14:15 |
作者： |
储丽雯 |
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撰写时间： |
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报告关键点：
改制后业绩改善
商业城扩建开业
报告摘要：
改制将给公司带来新貌，完成了职工精简，减轻了负担。2009年8月31日全面完成了企业改制工作。商业城由国有控股转变为民营控股。目前的大股东为深圳琪创能贸易，直接持有公司12.51%，并通过沈阳商业城集团间接持有14.07%，共持有公司26.58%的股权。深圳琪创能目前还没有在公司派驻董事，2011年12月份董事会换届，将会选举新的董事。公司已经完成了员工安置工作，减轻了公司负担。职工从2800人左右减少至500多人，每年将节省工资、养老保险、医疗保险、住房公积金等费用5645万元。
公司持有资产优良，但盈利能力弱，提升主要取决于资产回报率提升。公司目前旗下的主要资产是百货店商业城大厦、铁西百货、安立置业大厦、日神大厦，且都取得了土地使用权和房屋产权。此外持有盛京银行2.52%的股权。商业城大厦、安立置业大厦、日神广场均位于沈阳第二大商圈中街商圈核心地带，铁西百货位于铁西商圈。另外持有少量盛京银行股权。
业绩释放主要在2012年。商业城大楼重装扩建是短期利润增加的主要来源，商业城大楼主楼部分建筑面积79000平米，2010年5月闭店装修，2011年3月开业；新建部分建筑面积30000平米，2011年12月开业。 投资看点。资产价值虽然为公司提供安全边际，但是不足以构成股价持续上涨的动力。（1）琪创能为获得公司控制权，投入在4亿元左右，折合每股9
元左右，后续陆续投入有4个多亿，前后投入8个多亿。但目前商业城不能进行再融资，也没法带来稳定的现金流。(2) 费用有较大压缩空间。冗员和体制因素导致员工成本和其他弹性较大的管理费用畸高。员工安置基本上解决了冗员问题。(3) 业绩转折型公司，弹性较大。2011年商业城主楼的重新开业，销售收入将有比较明显的提升；而随着琪创能对于公司管理的介入，公司高企的后台运营成本将逐渐得到改善。(4) 盛京银行上市进程加快，增加公司价值2.3元左右。
投资看点。资产价值虽然为公司提供安全边际，但是不足以构成股价持续上涨的动力。（1）琪创能为获得公司控制权，投入在4亿元左右，折合每股9元左右，后续陆续投入有4个多亿，前后投入8个多亿。但目前商业城不能进行再融资，也没法带来稳定的现金流。(2) 费用有较大压缩空间。冗员和体制因素导致员工成本和其他弹性较大的管理费用畸高。员工安置基本上解决了冗员问题。(3) 业绩转折型公司，弹性较大。2011年商业城主楼的重新开业，销售收入将有比较明显的提升；而随着琪创能对于公司管理的介入，公司高企的后台运营成本将逐渐得到改善。(4) 盛京银行上市进程加快，增加公司价值2.3元左右。
盈利预测与投资评级。保守预计2011年、2012年每股收益0.16元和0.4元，从PS和PB估值看，公司估值基本合理。给予公司增持-A的投资评级，另外考虑到盛京银行给公司带来的价值增加，给予公司6个月目标价17.3元。
（具体内容请见附件）
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