| 来源： |
东海证券研究所 |
发布时间： |
2010年11月05日 14:18 |
作者： |
桂长元 |
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10月，公司销售业绩逆周期大涨，销售面积达130.7万平米，环比增长15%，再创历史新高。公司公告显示，2010年10月份公司实现销售面积130.7万平方米，同比增长115%，环比增长15%，创2004年以来单月最高销售水平。由于受房屋限购政策影响，行业销量如期出现回落，万科不但跑赢大市，更实现了逆周期高速扩张，彰显了公司行业龙头的王者风范。
2010年1-10月份，公司累计实现销售面积731.8万平方米，同比增长28.1%，我们预计，公司今年销售面积同比增速有望突破30%！
10月，由于公司产品优势明显，销售额达到155.1亿元，环比增长9%。
2010年10月公司销售额高达155.1亿元，同比增长137%，环比增长9%。1-10月，公司累计实现销售金额869.3亿元，同比增幅高达65%。公司推盘量较上月并未有明显增加。销售额井喷表面原因是新推盘去化率明显提升,老盘存货大量去化,深层次原因是今年公司大量推出小户型和装修房，产品优势明显，既抵御了市场销量的下滑，又抵御了政策变量带来的负面影响。我们预计，公司今年销售额有望突破1000亿元大关！
公司产品成交均价进一步回落，10月份为11867元/平米，环比下滑5%。
成交均价连续2个月出现回落，10月份为11867元/平米，同比增长10%，环比下滑5%，根据我们10月份万科楼盘草根调研，其主因并非项目降价，而是高均价长三角、珠三角区域的销售占比下滑所致，公司积极稳健、加速去化的推盘定价策略仍维持不变。1-10月，公司产品成交均价为11878元/平米，同比增长29%，主要原因在于产品成交结构的大幅调整所致。
乘政策调控东风，挟现金回款优势，公司积极补充高性价比土地资源，实现低成本快速扩张。10月，公司新增土地权益面积为82万平米,支付土地价款14.3亿元,楼面地价合计1741元/平米。其中，公司新获取的大连普湾新区项目，规划总建面125.3万平米，楼面地价仅1001元/平米，成本优势十分明显。我们认为，随着调控政策的持续，开发商资金链将进一步趋紧,各大中城市土地溢价率将趋向合理，地价可能全面回调,公司市场占有率将进一步上升，快速开发高周转模式将日益彰显其强大的生命力。
中长期房地产股票投资之绝佳标的，维持“买入”评级。公司在本轮政策调控行业逆境中的优异表现源于高瞻远瞩的战略眼光、灵敏的市场嗅觉、强大的开发拓展能力。我们认为，公司将充分受益于市场调整带来的低成本扩张机会,再度确立2005-2007年期间行业绝对领先地位。维持公司10、11年0.64、0.81元EPS预测,维持买入评级,目标价12.5元,为机构中长期配置首选。
（具体内容请见附件）
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