| 来源： |
东兴证券研究所 |
发布时间： |
2010年11月01日 15:18 |
作者： |
郑闵钢 |
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撰写时间： |
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业务展望：
做高新地产，发展空间大。张江园区凭借国家高新开发区快速发展的天势，依托长江三角洲历史、地理以及人文的地利优势，并通过公司管理人员的共同努力，已在张江筑起我国优质高新产业的平台。经过近20年的开发，张江高新区已拥有近20个基地品牌，十大产业平台。已培育出以集成电路、软件、生物医药、金融服务和文化创新五大具有专业化、集中化的高端特色主导产业集群，并在园区内构筑了生物医药创新链和集成电路产业链的框架。国家高新区已经成为我国高新技术产业发展的一面旗帜。
盈利模式由好房东向好股东发展。随着高新产业的集群，园区内高新企业创新的环境越来越好，吸引着更多的高新创业企业的入驻。张江高科以拥有几十年对高新公司的了解和培育经验积累，间接或直接地对新兴高新企业进行培育。对于具备成长能力的好企业，张江在当好“房东”的同时，直接参股当好“股东”。张江高科已从一个开发高新地产为主业的园区“开发商”成功地跃为向高新产业的创业“投资商”。深握张江高新园区，创投将成为公司持续的利润新来源。另外公司所开发的项目多数为低密度，这些项目不但给高新企业提供一个更好的研发生产环境，而且具备更好的升值空间。
出售项目确定，出租项目稳定。公司目前可出租物业面积近150万平方米，今后出租业务收入仍将是公司稳定的收入之一。公司房屋的销售仍将保持较好水平，经测算，2010年至2012年公司物业出租收入分别为5.84亿元、6.79亿元和8.10亿元。公司今年销售的项目主要有天之骄子公寓和创想园以及创业园、创新园和创想园项目，销售价格在2万平方米以上。明年销售的项目还有993项目（c）、集电港四期（g）和B区）h）地块项目。经我们测算，2010年至2012年公司物业销售收入分别为17.70亿元、26.90亿元和40.10亿元。
盈利预测
我们预测公司2010年至2012年公司营业总收入分别达25.44亿元、36.84亿元和54.80亿元。公司的每股收益分别为0.56元、0.80元和1.19元，相对应的PE是16.81、11.73和7.85。
投资建议:
公司以开发高科技地产为主业，客户群优质，成长性好。公司在做好高科技园区“房东”的同时努力向好“股东”方向发展，创业投资的嘉士堂、微创医疗近期已分别在A股创业板和香港上市。公司利用张江园区高新企业聚集的优势，已加大创业投资力度。另外，公司不但已向浦江新区发展扩张，并已在西部开拓。目前已在成都和雅安拥有386亩的房地产开发项目。公司成长性和盈利性在加强，我们维持“推荐”的投资评级，目标价13元。
（具体内容请见附件）
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