| 来源： |
湘财证券研发中心 |
发布时间： |
2010年09月30日 14:15 |
作者： |
杨森;张化东;徐广福 |
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撰写时间： |
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下半年的销售高峰即将到来：
公司上半年月均销售面积8万平米左右，主要源于存货较少和房地产市场调控。7月销售面积8.92万平米，8月销售面积26.59万平米，较上半年明显回升。7月以后周均销售在800套附近。
我们认为，公司下半年供应200万方的目标不难实现，9月、10月和11月将是供应高峰。下半年库存较上半年增加明显，大概占全年比例的80%，三四季度稳定在140万方以上。其中，二线城市的新增库存占比在76%，一线城市占比为24%。从推盘结构来看，下半年将以中小户型为主，大概占比为75%。从推盘区域来看，长三角将是下半年销售收入的主要来源，其中南京自在城、上海格林世界和杭州自在城将是销售主力。预计9月、10月和11月月均销售净额有望达到40亿元，全年销售额210亿的目标完成确定性较高，全年销售均价将保持在11000元/平米附近。
调控对资金链的影响与财务状况：本轮调控对公司的影响目前主要体现在前期的成交量上，即系统性风险。对公司资金链的影响不大：（1）仅仅银行借款成本略有上升，开发贷利率由年初的下浮升至目前的基准利率；（2）截至中期，公司现金94亿，是短期负债和流动负债总和的1.68倍，目前并无应付地价款；（3）地产金融业务——金地稳盛，已经开始运作，目前进展不错；（4）今后土地购置将更多考虑项目合作方式，降低资金占用（今年新增的烟台和大连土地都是通过这种方式）。
未来业务发展展望：（1）公司今年主要新增土地储备80万方左右，分布于沈阳、大连、烟台和珠海。预计随着土地市场逐步回归理性，公司将加大拿地力度；（2）公司今明年的战略方向将主要是现有地区的深耕和深圳本地更新改造，预计公司在保持长三角地区业务重点的同时，会重点关注西南和河南地区的业务拓展；（3）预计公司11年销售目标在350亿～400亿，各季度之间销售将更加均衡，毛利率将较目前水平（10年中期34%）有所提高。
维持公司“增持”评级，综合RNAV为7.30元/股，目标价7.0元：目前公司RNAV为7.3元，截止至9月21日，公司股价5.93元，对比RNAV折价19%。我们预计公司10～12年房地产开发项目分别结算150万平米、208万平米和264万平米。预计公司10～12年将分别实现结算收入157亿元、233亿元和293亿元。预计公司10～12年将分别实现EPS为0.47元、0.66元和0.89元，现价对应PE分别为12.40X、9.04X和6.76X。我们维持公司“增持”评级，给予目标价7元。
风险提示：管理层出台严厉的税收政策和加息。
（具体内容请见附件）
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